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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 131/10
Verkündet am:
17. Dezember 2010
Lesniak,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
-2-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin
Dr. Brückner
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 26. Mai 2010 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohnund Teileigentum.
2
Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu
gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben.
Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten
für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach
der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit
der Kläger umfasst rund 9% der Wohn- und etwas über 10% der Nutzfläche,
während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5% beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung
bei den umzulegenden Kosten von rund 94%, wenn man auf die Wohnflächen-
-3-
anteile abstellt, und von rund 70%, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.
3
Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009
zu beschließen, dass die Betriebskosten - soweit sie nicht bereits gemäß der
Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden - nicht mehr
nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt.
4
Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem
abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen,
verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.
5
Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und
die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese
nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die
Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.
-4-
Entscheidungsgründe:
I.
6
Das Berufungsgericht hält die Klage mit den gestellten Anträgen für zulässig, verneint jedoch den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sei
die bei einer Abweichung von 25 vom Hundert anzusetzende Eingriffschwelle
für den Anspruch auf Änderung einer vereinbarten Kostenverteilung überschritten, weil die Kläger bei der Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen
70% mehr zahlen müssten als bei einer Verteilung nach Nutzflächen.
7
Der Anspruch erfordere jedoch eine Berücksichtigung aller, auch der für
die Beibehaltung des vereinbarten Verteilungsschlüssels sprechenden Umstände. Zu berücksichtigen sei hier insbesondere, dass der Kostenverteilungsschlüssel bereits seit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft so
bestehe und auch nicht als von Anfang an verfehlt erscheine. Gewerbeeinheiten seien nämlich grundsätzlich von höherem Wert als Wohneinheiten und
könnten zudem besser oder zu einem höheren Mietzins vermietet werden. Auch
sei mit der Nutzung zu gewerblichen Zwecken grundsätzlich eine intensivere
Beanspruchung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden, was die höhere
Kostenbeteiligung rechtfertige.
8
Nicht zu berücksichtigen sei dagegen, dass die Kläger ihr Teileigentum
derzeit zu Wohnzwecken nutzten, weil eine Zustimmung der Wohnungseigentümer dafür nicht vorliege und die Kläger ihr Eigentum als Gewerbeeinheit erworben hätten. Insoweit sei es auch nicht erheblich, dass die Wohnnutzung der
Einheit der Kläger auf Grund der Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Abrechnung der Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser im Jahr
2009 zu einer noch höheren Belastung der Kläger als die vereinbarte Abrechnung nach Miteigentumsanteilen geführt habe.
-5-
II.
9
Das hält rechtlicher Überprüfung stand.
10
1. Zutreffend - und von der Revision auch nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kläger die von ihnen begehrte
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der anderen Eigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG
durchsetzen können. Diese Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch
jedes Wohnungs- oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf
Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden
Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint.
11
2. Allerdings hat das Berufungsgericht übersehen, dass eine abändernde
Vereinbarung nur insoweit erforderlich ist, als es um Kosten geht, für deren geänderte Umlage der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (Instandhaltungskosten). Soweit die erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels die Betriebskosten betrifft, ist - wie augenscheinlich gewollt - der ablehnende Beschluss anzufechten und eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber
ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt
werden (siehe zu alledem Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09,
BGHZ 184, 88).
12
a) Daran fehlt es. Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen
(§ 16 Abs. 2 WEG) oder der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt voraus, dass
der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung verlangenden Eigentü-
-6-
mer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 vom Hundert) höheren
Belastung als eine Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzflächen führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296
Rn. 16 mwN). Dieser Schwellenwert ist bei einer Abweichung von mehr als
70 vom Hundert weit überschritten.
13
b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen,
dass die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein noch nicht
dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung begründet, weil
das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist
(Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132
Rn. 31 und vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Hierzu
bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat, Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 22).
14
aa) Diese Würdigung ist Sache des Tatrichters; die Nachprüfung seiner
Entscheidung in einem Revisionsverfahren beschränkt sich darauf, ob er die
Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze
beachtet hat (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ
160, 354, 360 und Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296
Rn. 22). Gemessen an diesem Prüfungsmaßstab hält das Berufungsurteil einer
rechtlichen Prüfung stand.
15
bb) Das Berufungsgericht hat die tatbestandlichen Voraussetzungen des
Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG richtig erfasst und ausgelegt. Es hat
zugunsten der Kläger deren erhebliche Mehrbelastung durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gegenüber einer Umlage nach Nutzflächen berücksichtigt. Es hat weiter rechtsfehlerfrei diesem Umstand die Erkennbarkeit
-7-
der - vermeintlich oder tatsächlich - nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits bei dem Erwerb des Teileigentums durch die Kläger und das Vertrauen der
Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels gegenübergestellt, die der Feststellung einer Unbilligkeit eines Festhaltens an der bisherigen Regelung grundsätzlich entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31). Schließlich hat es
auch
berücksichtigt,
dass
die
zuletzt
genannten
Umstände
nicht
überbewertet werden dürfen, wenn sich die ursprünglich vereinbarte Regelung
von Anfang an oder auf Grund nach der Aufteilung in Wohnungseigentum eingetretener Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (BayObLG, NJWRR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Die
Revision erhebt insoweit auch keine Einwände.
cc) Die sich gegen die Würdigung der tatsächlichen und rechtlichen Ver-
16
hältnisse im Berufungsurteil richtenden Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.
17
(1) Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht trotz
der Mehrbelastung der Kläger durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach
Nutzflächen wegen der nach der Teilungsvereinbarung verschiedenartigen Nutzung der Sondereigentumseinheiten verneint hat.
18
(a) Anders als die Revision meint, können die Kläger nicht deshalb eine
Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen, weil sie ihr Teileigentum - von
der Teilungserklärung abweichend - zu Wohnzwecken nutzen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten,
sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung. Der Umstand, dass eine Teileigentumseinheit von der sich aus der Teilungsvereinbarung ergebenden Zweck-
-8-
bestimmung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005, 11, 13) abweichend zu Wohnzwecken genutzt wird und damit zurzeit auch nur wie die Wohnungseigentumseinheiten zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beiträgt, führt nicht
dazu, dass die Beibehaltung des auf der zulässigen Nutzung beruhenden Kostenverteilungsschlüssels sich als unbillig darstellt.
Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Festhalten an der bisherigen Re-
19
gelung unbillig ist, sind nämlich neben dem Verhältnis von Kostenbelastung und
-verursachung auch die Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Verlässlichkeit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen
für die Eigentümer zu berücksichtigen (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl.,
§ 10 Rn. 155). Ein Anspruch auf eine Änderung der Kostenverteilung nach der
jeweiligen tatsächlichen Nutzung der einzelnen Einheiten führte zu diesen
Grundsätzen widersprechenden, wiederholten Änderungen des Verteilungsschlüssels. Darauf müssen sich die anderen Eigentümer nicht einlassen.
(b) Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden,
20
dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen ist, es sei wegen der
unterschiedlichen Nutzungsarten der Sondereigentumseinheiten nicht festzustellen, dass die ursprüngliche Bestimmung der Größe der Miteigentumsanteile
und die danach bemessene Verteilung der Kosten nicht sachgerecht gewesen
sei.
21
(aa) Zwar ist die Frage, ob eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, bei der ein Eigentümer eine erheblich höhere Last als bei einer Verteilung nach den Nutzflächen tragen muss, unangemessen ist, danach zu beurteilen, ob die auf die einzelnen Miteigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch ihr Eigentum verursachten Kosten stehen
(vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61). Bei unterschiedlicher
-9-
Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.
22
(bb) Richtig ist allerdings der Einwand der Revision, dass es bei den gemischt genutzten Objekten keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt,
wonach eine gewerbliche Nutzung stets höhere Kosten als eine Nutzung zu
Wohnzwecken verursacht. Anzunehmen ist vielmehr, dass einzelne Kosten
mehr bei der Wohnungsnutzung, andere mehr bei einer geschäftlichen Nutzung
entstehen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und der Gewerberaummiete, Rn. 66; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl.,
Rn. 4184), wobei es vor allem auf die jeweilige Art der gewerblichen Nutzung
ankommt.
23
(cc) Aus dem Fehlen eines solchen Erfahrungssatzes folgt jedoch noch
nicht der daraus von der Revision gezogene Schluss, dass die nach der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilung eine von Anfang an verfehlte
Regelung ist. Derartige Bestimmungen sind vor dem Hintergrund, dass eine
gewerbliche Nutzung von Gebäudeteilen - jedenfalls dann, wenn sie mit einem
erhöhten Publikumsverkehr verbunden ist - regelmäßig zu im Vergleich zu den
Wohneinheiten höheren Betriebskosten und zu einer stärkeren Beanspruchung
der Bausubstanz führt, in Gemeinschaftsordnungen gemischt genutzter Wohnungseigentumsanlagen durchaus geläufig und auch nicht grundsätzlich unangemessen. Dass es bei diesem Objekt anders war, ist nicht ersichtlich. Dahingehende Feststellungen gibt es nicht, und die Revision zeigt keinen Vortrag der
Kläger dazu auf, dass die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung unter
Berücksichtigung dieser Umstände eine nicht sachgerechte und zu unbilligen
Ergebnissen führende Regelung wäre.
24
(2) Hinzu kommt, dass eine Umlage der (nicht verbrauchsabhängigen)
Betriebskosten und der sonstigen Lasten nach den Nutzflächen keineswegs zu
- 10 -
einer sachgerechten, der Verursachung der Kosten durch die Teil- und Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Verteilung führte. Es ist nämlich von
einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung
auf der Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der
Sondereigentumseinheiten auszugehen. Eine Kostenverteilung nach den Nutzflächen wäre vor diesem Hintergrund nur dann sachgemäß, wenn die Teileigentumseinheiten (bezogen auf den Quadratmeter Nutzfläche) anteilig nicht oder
nur in einem geringfügigen Umfange mehr Kosten verursachten als die Wohnzwecken dienenden Eigentumseinheiten. Dafür gibt es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Vielmehr verursacht eine gewerbliche Nutzung mit hohem Publikumsverkehr (was hier insbesondere für eine ebenfalls zur Anlage gehörende
Gaststätte zutrifft) in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche
nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung. Der erstrebte Umlageschlüssel
ist danach nicht besser geeignet, Unbilligkeiten zu vermeiden.
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(3) Das Berufungsgericht war schließlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht verpflichtet, von sich aus Beweis darüber zu erheben, ob auf der
Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung des Teileigentums die vereinbarte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen eine nach der
Kostenverursachung unangemessene Mehrbelastung der Kläger bewirkt und
die beantragte Verteilung nach den Nutzflächen demgegenüber zu einer angemessenen Kostenverteilung führte. Für die nach dem 1. Juli 2007 anhängig gewordenen Verfahren, die nach § 43 Nr. 1 ZPO streitige Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit sind, gelten der Beibringungsgrundsatz und die Beweisvorschriften der Zivilprozessordnung (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl.,
§ 43 Rn. 1, 4; Timme/Elzer, WEG, § 43 Rn. 5). Der die Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangende Eigentümer muss die Vor-
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aussetzungen des Anspruchs vortragen und Beweis dafür anbieten. Dass die
Kläger dies getan hätten, zeigt die Revision jedoch nicht auf.
III.
26
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger
Stresemann
Roth
Czub
Brückner
Vorinstanzen:
AG Nürnberg, Entscheidung vom 09.10.2009 - 29 C 40102/09 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2010 - 14 S 9766/09 WEG -