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BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 14/00
vom
13. September 2000
in der Wohnungsgrundbuchsache
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
-----------------------------------
GBO § 19; BGB § 877; WEG §§ 10 Abs. 1, 15
a) Betroffen von einer Eintragung in das Grundbuch ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.
b) Von der Löschung eines Sondernutzungsrechts in dem Wohnungsgrundbuch ist
nur der begünstigte Eigentümer betroffen.
c) Die Löschung bedarf auch sachenrechtlich nicht der Zustimmung der anderen
Wohnungseigentümer.
d) Ein Sondernutzungsrecht kann schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht,
sondern nur im Wege einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben
werden.
-2BGH, Beschl. v. 13. September 2000 - V ZB 14/00 - BayObLG
LG München
AG München
-3-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 13. September 2000 durch
den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Dr. Lambert-Lang, Tropf,
Dr. Klein und Dr. Lemke
beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß
der 11. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. November 1999 und der Beschluß des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 10. Juni 1999 in der Fassung des Nichtabhilfebeschlusses vom 10. August 1999 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den in seiner Zwischenverfügung vom 10. Juni 1999 unter 2) geäußerten Bedenken abzusehen.
Gründe:
I.
Die Beteiligte ist Eigentümerin einer Wohnung. Im Grundbuch sind zu
ihren Gunsten als Inhalt des Sondereigentums zwei in der Teilungserklärung
vom 23. Oktober 1978/5. Oktober 1979 begründete Sondernutzungsrechte an
Gartenanteilen eingetragen. Das Wohnungseigentum ist lastenfrei.
Mit notariellen Urkunden vom 29. Januar 1999/28. Juli 1999 hat die Beteiligte auf ihre Sondernutzungsrechte "verzichtet" und die Eintragung einer
entsprechenden Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch bewilligt und
-4-
beantragt. Mit Zwischenverfügung vom 10. Juni 1999 hat das Grundbuchamt
den gestellten Antrag beanstandet und die Vorlage der Zustimmungserklärungen aller Wohnungseigentümer und der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungsberechtigten verlangt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß
hat die Beteiligte weitere Beschwerde eingelegt.
Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte der weiteren Beschwerde stattgeben. Hieran sieht es sich durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. Juli 1995 (FGPrax 1995, 187 ff = DNotZ 1996, 674 ff
= NJW-RR 1996, 1418 ff = Rpfleger 1996, 65) gehindert. Es hat deshalb die
Sache mit Beschluß vom 30. März 2000 (MDR 2000, 757 m. Anm. Böhringer =
ZMR 2000, 472 m. Anm. Müller = ZWE 2000, 347 m. Anm. Röll S. 343) dem
Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht vertritt den Standpunkt, für die Löschung der im
Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechte sei neben der Bewilligung
der Beteiligten die Zustimmung weiterer Wohnungseigentümer bzw. der im
Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungsberechtigten nicht erforderlich. Im Gegensatz hierzu erachtet das Oberlandesgericht Düsseldorf die
einseitige Aufgabeerklärung des Berechtigten nicht für ausreichend, um ein im
Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht zu löschen. Dies trägt die
Vorlage. Daß Gegenstand des Vorlagebeschlusses Sondernutzungsrechte an
-5-
Gartenanteilen sind, während sich das Oberlandesgericht Düsseldorf mit einem
Sondernutzungsrecht an einem Abstellplatz zu befassen hatte, ist für die Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage unerheblich (Senat, BGHZ 73, 145,
146).
III.
Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 78, 80 GBO) und hat auch in
der Sache Erfolg.
Zu Recht nimmt das vorlegende Gericht an, die Löschung eingetragener
Sondernutzungsrechte setze neben der in der Form des § 29 GBO zu erklärenden Bewilligung des begünstigten Wohnungseigentümers (§ 19 GBO) keine
Bewilligung der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder etwaiger
Auflassungsvormerkungsberechtigter voraus.
1. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein im Grundbuch verzeichnetes Sondernutzungsrecht gelöscht werden kann, wird in Rechtsprechung und Schrifttum allerdings unterschiedlich beurteilt.
a) Ein gewichtiger Teil der Stimmen fordert gemäß §§ 877, 873 BGB
bzw. gemäß §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 5 Abs. 4 WEG die materiellrechtliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Aufhebung des Sondernutzungsrechts und leitet hieraus die verfahrensrechtliche Notwendigkeit einer Löschungsbewilligung der gesamten Eigentümergemeinschaft gemäß §§ 19, 29
GBO ab (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 1418; OLG Hamm, ZMR 1997, 34,
35; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdn. 54; Haegele/Schöner/
-6-
Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rdn. 2982 b i.V.m. FN 87; KEHE-Herrmann,
Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl. E 86; Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, AT
V 337 i.V.m. FN 860; Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 10 WEG Rdn. 9, 5;
Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 37).
b) Eine im Vordringen befindliche andere Ansicht läßt demgegenüber
die Bewilligung des begünstigten Eigentümers genügen, hält aber in materiellrechtlicher Hinsicht ebenfalls die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer zur
Aufhebung des Sondernutzungsrechts für erforderlich (Böhringer, NotBZ 1999,
154, 162; Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 92; Demharter, GBO, 23. Aufl., Anhang
zu § 3 Rdn. 61; ders., FGPrax 1996, 6 ff und FGPrax 1997, 201, 202; Schneider, Rpfleger 1998, 53, 56; Meikel/Ebeling, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 3
WGBV Rdn. 31).
c) Eine dritte Meinung vertritt schließlich den Standpunkt, zu einer wirksamen Aufhebung eines eingetragenen Sondernutzungsrechts sei weder materiell-rechtlich – insoweit gelte § 875 BGB – noch grundbuchrechtlich eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig, es genüge vielmehr der
einseitige
Verzicht
(LG
Augsburg,
MittBayNot
1990,
175 f;
Streblow,
MittRhNotK 1987, 141, 157; Röll, ZWE 2000, 343; MünchKomm-BGB/Röll,
3. Aufl., § 10 WEG Rdn. 43).
2. Der Senat teilt die herrschende Auffassung, daß ein Sondernutzungsrecht schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht, sondern im Wege eines
"actus contrarius" zu seiner Begründung nur durch Vereinbarung gemäß § 10
Abs. 1 WEG aufgehoben werden kann (vgl. außer den Nachweisen unter a)
und b) auch Staudinger/Kreuzer, 12. Aufl., WEG § 15 Rdn. 82; Lüke/Becker,
-7-
DNotZ 1996, 676). Das gilt auch dann, wenn das Sondernutzungsrecht - wie
hier - in der Teilungserklärung begründet wurde, weil die Teilungserklärung ab
dem Zeitpunkt, ab dem sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig
abgeändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., WEG § 10 Rdn. 6; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl.,
§ 10 Rdn. 28; a.A. Röll, ZWE 2000, 343, 344). Der Senat ist aber der Ansicht,
daß die Löschung des Grundbucheintrags nicht einer Mitwirkung der übrigen
Wohnungseigentümer bedarf.
a) Die Eintragung eines Löschungsvermerks (§ 46 Abs. 1 GBO) erfolgt
gemäß § 19 GBO aufgrund einer Bewilligung des hiervon Betroffenen. Betroffen im Sinne des § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch
die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann (Senat, BGHZ 66, 341, 345; 91, 343, 346; BayObLG DNotZ 1996, 297, 301; NJWRR 1992, 209; OLG Hamm, Rpfleger 1997, 376, 377; OLG Köln, ZMR 1993,
428, 429). Ob dies der Fall ist, muß unabhängig von etwaigen Veränderungen
des materiellen Sachenrechts und unabhängig von den Folgen der gestatteten
Grundbucheintragung beurteilt werden (Böhringer, MDR 2000, 758; Meikel/
Lichtenberger, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 19 Rdn. 89 ff).
b) Die Löschung des eingetragenen Sondernutzungsrechts im Wohnungseigentumsgrundbuch läßt die schuldrechtliche Vereinbarung über den
Ausschluß des Mitbenutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer gemäß
§ 13 Abs. 2 WEG an dem der Sondernutzung unterliegenden Teil des Gemeinschaftseigentums bis zum Abschluß einer Aufhebungsvereinbarung unberührt.
Sie beseitigt nur deren "dingliche Wirkung” (Senat, BGHZ 73, 145, 148), die
-8-
darin besteht, daß der Sonderrechtsnachfolger eines durch die Vereinbarung
von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers das
schuldrechtliche Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen muß. Die Tatsache, daß im Grundbuch wegen des Gegenstands und Inhalts seines Sondereigentums weiter auf die Teilungserklärung Bezug genommen wird, ändert
hieran nichts. Denn “dingliche Wirkung” entfaltet nur die gesonderte (positive)
Eintragung des Sondernutzungsrechts beim begünstigten Eigentümer in Verbindung mit dem hierzu korrespondierenden, bei den übrigen Eigentümern eingetragenen, “Negativvermerk”, daß ein Sondernutzungsrecht begründet wurde
(zum Vollzug im Grundbuch Kreuzer, Sondernutzungsrechte, Festschrift für
Merle [2000], S. 203, 216 ff.). Von der Löschung nachteilig betroffen ist daher
allein der bisher begünstigte Eigentümer, denn er kann dem Sonderrechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers seine Berechtigung nicht
mehr gemäß § 10 Abs. 2 WEG entgegenhalten (Böttcher, BWNotZ 1996, 80,
92; Demharter, FGPrax 1996, 6, 7; Schneider, Rpfleger 1998, 53, 56; LG
Augsburg, MittBayNot 1990, 175, 176). Die übrigen Miteigentümer sind dagegen - anders als etwaige dinglich Berechtigte an dem von der Aufhebung des
Sondernutzungsrechts betroffenen Wohnungseigentum - rechtlich nicht beeinträchtigt.
3. Durch die ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfolgende Löschung wird das Grundbuch nicht unrichtig (a.A. Böhringer, MDR
2000, 758, 759; Müller, ZMR 2000, 473). Daher besteht auch insoweit kein
Grund, die Eintragung eines Löschungsvermerks zu verweigern. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten, wenn die Eintragung des Löschungsvermerks
nach materiellem Recht der Einwilligung durch die anderen Wohnungseigentümer bedürfte und die Eintragung ohne deren Einwilligung das Grundbuch
-9-
nicht nur vorübergehend (Senatsbeschl. v. 3. Oktober 1985, V ZB 18/84, NJW
1986, 314, 315), sondern endgültig unrichtig werden ließe (vgl. Senat, BGHZ
35, 135, 139; 106, 108, 110). Das ist indessen nicht der Fall.
Das eingetragene Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch
gar ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das erst mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller
Wohnungseigentumsrechte bewirkt, so daß hierzu gemäß § 877 BGB in entsprechender Anwendung des § 873 BGB die Einigung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist (Senat, BGHZ 91, 343, 346; Demharter, FGPrax 1996, 6).
Umgekehrt führt auch die Löschung dieses Rechts wiederum zu einer Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB. Der Sonderrechtsnachfolger eines durch
die schuldrechtliche Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers braucht das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nicht gegen sich gelten zu lassen. Aus dem Schutzzweck des § 877
BGB folgt jedoch, daß sachenrechtlich nichts anderes gilt als in formeller Hinsicht für die Grundbucheintragung, daß also die Beseitigung der "dinglichen
Wirkung” des Sondernutzungsrechts nicht die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfordert, weil deren sachenrechtliche Eigentümerstellung
nicht nachteilig beeinflußt wird (vgl. BGHZ 73, 145, 149; 91, 343, 346 m.w.N.;
BayObLG, DNotZ 1999, 672 ff; NJW-RR 1992, 209; OLG Hamm, Rpfleger
1997, 376; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 877 Rdn. 3). Der Wegfall der
“dinglichen Wirkung” des Sondernutzungsrechts führt bei ihnen noch nicht
einmal zu einem Zuwachs an Nutzungsmöglichkeiten und den damit verbundenen Instandhaltungs- bzw. Verkehrssicherungspflichten, solange die schuldrechtlich vereinbarte Nutzungsbeschränkung nicht einvernehmlich aufgehoben
wird. Ob sie durch den Eintritt eines Sonderrechtsnachfolgers auf seiten eines
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vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümers hinfällig wird
(Müller, ZMR 2000, 473, 474), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn ein zukünftiger Wegfall des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts beeinträchtigt
jedenfalls nicht die dingliche Rechtsstellung der übrigen Wohnungseigentümer
im Zeitpunkt der Eintragung des Löschungsvermerks, so daß diese auch sachenrechtlich nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf
und das Grundbuch durch die Eintragung des Löschungsvermerks nicht unrichtig wird.
Wenzel
Lambert-Lang
Klein
Tropf
Lemke