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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 50/11

Verkündet am:
12. Oktober 2011
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter
Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer
des Landgerichts München I vom 12. Januar 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
1

Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger das Mietverhältnis mit den
Beklagten gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen kann.

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Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 7. Dezember 2002 von der Tante des Klägers eine Wohnung in M.

. Gemäß § 23 des Mietvertrags ist

eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Das Eigentum an dieser Wohnung war dem Kläger von seiner Tante bereits mit notariellem Vertrag vom
27. Dezember 1995 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertragen worden. Unter dem 14. Oktober 2003 unterzeichneten die Beklagten und
die Tante des Klägers eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach der

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Vertrag auf Lebenszeit der Beklagten abgeschlossen war; zudem wurden eine
Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen. Der Kläger ist Alleinerbe seiner am 9. Juli 2007 verstorbenen Tante
geworden.
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Der Kläger hat im Verfahren vor dem Amtsgericht zunächst Klage auf
Feststellung erhoben, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 unwirksam und der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit der Beklagten, sondern auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem
Amtsgericht hat er unter Zurücknahme der zunächst angekündigten Anträge nur
noch den zunächst als Hilfsantrag angekündigten Feststellungsantrag gestellt,
dass ihm ungeachtet der Vereinbarung vom 14. Oktober 2003 das Sonderkündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe und er dieses Kündigungsrecht
jederzeit ausüben könne. Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Feststellung einer Befugnis des Klägers zur jederzeitigen Ausübung des Kündigungsrechts abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Das Landgericht hat die
Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
4

Die Revision hat Erfolg.
I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

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Der Kläger sei ungeachtet der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober
2003 zur Kündigung des Mietvertrags gemäß § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt.
Nach dieser Vorschrift stehe dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Sonderkündigung zu, wenn ein Grundstück - wie hier - durch den Nießbraucher
über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden sei.

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Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten,
dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in Anspruch nehmen könne, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da
sich in einem solchen Fall die durch die Gesamtrechtsnachfolge auf ihn übergegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerstellung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt hätten, sei es treuwidrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtsposition
berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündige.

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Im vorliegenden Fall bestehe allerdings keine persönliche Bindung des
Klägers an die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Denn es handele sich um
einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter zwischen der Nießbrauchsberechtigten und den Beklagten. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten sei
nämlich beabsichtigt gewesen, die Verfügungsbefugnis des Klägers über die
Wohnung über den Tod der Tante hinaus zu beschränken. Eine derartige Vereinbarung könne nicht dazu führen, dass der Eigentümer auch nach der Beendigung des Nießbrauchs weiter gebunden bleibe, ohne zu einer Kündigung
nach § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt zu sein.

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II.
9

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger
steht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu.

10

1. Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen,
dass der Kläger nach dem Ende des Nießbrauchs der ursprünglichen Vermieterin in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten ist.

11

Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs
die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften (§§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c - 566e sowie § 567b BGB) entsprechende Anwendung, sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer
des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Eine solche Vermietung über die Dauer
des Nießbrauchs hinaus lag hier schon nach dem ursprünglichen, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vor. Denn das Mietverhältnis war im
Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchs ungekündigt, so dass die Wohnung
über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet war; auf die Wirksamkeit der
Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003, nach der die Wohnung für die Dauer der Lebenszeit der Beklagten vermietet ist, kommt es somit insoweit nicht an.

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2. Durch § 1056 Abs. 2 BGB wird dem Eigentümer grundsätzlich die
Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen; dies ermöglicht dem Eigentümer eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag, in den
er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die
ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist (Staudinger/Frank,
BGB, Neubearb. 2009, § 1056 Rn. 16; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB,
2. Aufl., § 1056 Rn. 9).

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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das
Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, ist dem Eigentümer jedoch
nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt,
wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs
noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteile
vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom
20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen
Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des
Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung
festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezweckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt (BGH, Urteil vom
20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, aaO S. 118).

14

Das Berufungsgericht meint, dass diese Grundsätze hier nicht anwendbar seien, weil die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter darstelle, den sich der Kläger nicht entgegen halten lassen müsse; vielmehr sei dem Kläger ungeachtet seiner Erbenstellung ein
Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zuzubilligen.

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Dies ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nur dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine
Autorisierung - entstehen soll (BGH, Urteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03,
NJW 2004, 3326 unter II 2 mwN). Dies ist hier nicht der Fall, denn die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 begründet lediglich vertragliche Pflichten
der an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieterin und späteren Erblasserin. Der
Umstand, dass vom Schuldner eingegangene vertragliche Pflichten mit dessen

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Tod auf den Erben (hier den Kläger) übergehen, ändert daran nichts. Denn die
Pflichten des Erben, dem es freisteht, die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu beschränken, werden nicht unmittelbar durch den vom Erblasser geschlossenen
Vertrag begründet, sondern treffen ihn erst aufgrund der Rechtsnachfolge.
III.
16

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist
daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil es weiterer Sachaufklärung bedarf.

17

Das Rechtsschutzziel des Klägers richtet sich (allgemein) gegen die im
Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 enthaltenen
Beschränkungen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies
ergibt sich aus den in der ersten Instanz angekündigten unterschiedlichen Anträgen sowie dem Schriftsatz vom 20. Februar 2010, in dem der Kläger ausführt, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einer "jederzeitigen
Kündigung" nicht entgegenstehe, weil die gemäß § 550 BGB erforderliche
Schriftform mangels einer festen Verbindung der Zusatzvereinbarung mit dem
Mietvertrag verletzt sei. Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß § 550
Satz 1

BGB

als

auf

unbestimmte

Zeit

geschlossen

gelten

und

wäre - unabhängig von einem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2
BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zum
Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom
29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 58 ff. und vom 4. April 2007
- VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Rn. 14 ff.). Nach der Rechtsauffassung der
Vorinstanzen, die dem Kläger ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2
BGB zugebilligt haben, kam es hierauf nicht an. Das Berufungsgericht hatte

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deshalb bisher keinen Anlass, Feststellungen zu § 550 BGB zu treffen und insoweit auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken. Die Sache ist daher
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Ball

Dr. Frellesen
Dr. Fetzer

Dr. Milger
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG München, Entscheidung vom 01.02.2010 - 463 C 19931/09 LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 15 S 3210/10 -