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1 year ago
  1. BUNDESGERICHTSHOF
  2. IM NAMEN DES VOLKES
  3. URTEIL
  4. VIII ZR 122/05
  5. Verkündet am:
  6. 7. Februar 2007
  7. Kirchgeßner,
  8. Justizhauptsekretärin
  9. als Urkundsbeamtin
  10. der Geschäftsstelle
  11. in dem Rechtsstreit
  12. Nachschlagewerk:
  13. ja
  14. BGHZ:
  15. nein
  16. BGHR:
  17. ja
  18. BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6
  19. Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit
  20. der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach
  21. § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist
  22. nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.
  23. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin
  24. AG Charlottenburg
  25. -2-
  26. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
  27. vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und
  28. Dr. Hessel
  29. für Recht erkannt:
  30. Auf die Rechtsmittel der Klägerinnen werden das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom
  31. 5. August 2004 abgeändert.
  32. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 124,83 € nebst
  33. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
  34. seit dem 17. April 2004 zu zahlen.
  35. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Klägerinnen an die
  36. Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N.
  37. straße
  38. in B.
  39. 359,07 € netto nicht überschreitet und
  40. dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zulässig sind.
  41. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
  42. Von Rechts wegen
  43. -3-
  44. Tatbestand:
  45. 1
  46. Die Klägerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002
  47. Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N.
  48. straße
  49. in B.
  50. . Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert
  51. worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und genehmigte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete.
  52. 2
  53. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt:
  54. "§ 1 Mietsache
  55. Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln
  56. des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung
  57. § 17. Die Wohnung ist preisgebunden.
  58. § 3 Miete und Nebenleistungen
  59. (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung
  60. von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab
  61. Vertragsbeginn monatlich ....
  62. (2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die
  63. ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nachlässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommensabhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Erhöhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann.
  64. ...
  65. § 5 Mietänderungen
  66. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 genannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch
  67. rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die
  68. jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.
  69. -4-
  70. Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder außerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes
  71. bei dem vom Land B.
  72. gewährten Förderungsmitteln (Objektbzw. Subjektverbilligungen).
  73. ...
  74. Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die
  75. vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund
  76. - veränderter und durch die I.
  77. ter Durchschnittsmiete,
  78. bank B.
  79. (I. ) bewillig-
  80. …"
  81. 3
  82. Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für
  83. Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom
  84. 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete
  85. zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Klägerinnen bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004.
  86. 4
  87. In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Klägerinnen von der Beklagten Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt
  88. 124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die
  89. von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht überschreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen
  90. sind. Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen
  91. ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Voraussetzungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vorgelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes
  92. zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren
  93. nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar.
  94. -5-
  95. 5
  96. Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer
  97. vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen ihr
  98. Klagebegehren weiter.
  99. Entscheidungsgründe:
  100. I.
  101. 6
  102. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
  103. 7
  104. Die Klägerinnen hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812
  105. Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Miete sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben,
  106. sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten jeweils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die
  107. Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu
  108. erhöhen.
  109. 8
  110. Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Voraussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein
  111. in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die
  112. Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen
  113. nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine solche Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förderung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung beider Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte
  114. habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der
  115. Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen
  116. können wollen. Die Klägerinnen hätten eine solche Wohnung anmieten wollen.
  117. -6-
  118. Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über
  119. die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsächlich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System
  120. der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer
  121. Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren
  122. Preisen zu erhalten.
  123. Die Klägerinnen hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest-
  124. 9
  125. stellungsanspruch.
  126. II.
  127. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
  128. 10
  129. stand.
  130. 11
  131. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Klägerinnen geltend
  132. gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der
  133. von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt
  134. 124,83 € verneint.
  135. 12
  136. a) Die Leistung der Klägerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von
  137. der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu
  138. entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war.
  139. 13
  140. aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das
  141. Berufungsgericht
  142. unausgesprochen
  143. angenommen
  144. hat,
  145. nicht
  146. aus
  147. § 10
  148. WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln
  149. geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur
  150. einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es
  151. -7-
  152. sich jedoch bei der von den Klägerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit öffentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt
  153. hat, dass die Voraussetzungen des – nach ihrem eigenen Vorbringen – allein in
  154. Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2
  155. II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisionserwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu
  156. beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch
  157. den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden
  158. sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR
  159. 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497).
  160. 14
  161. bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung besteht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3
  162. und 5 des Mietvertrages der Parteien.
  163. 15
  164. Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie
  165. schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume,
  166. öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung –
  167. gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein
  168. soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann
  169. dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung
  170. nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht
  171. geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB
  172. und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen,
  173. sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart
  174. -8-
  175. (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von
  176. den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des
  177. Mieters verlangen kann.
  178. 16
  179. (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zustimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustimmungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB
  180. ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des
  181. Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung
  182. über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung
  183. der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbesondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des
  184. § 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl.,
  185. § 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters
  186. zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegenüber Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Bereich des preisgebundenen Wohnraums.
  187. 17
  188. (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die
  189. Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser
  190. gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden.
  191. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer
  192. außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569
  193. Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige
  194. Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist.
  195. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558
  196. Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit
  197. nach § 558b Abs. 2 BGB erst – erfolgreich – Klage auf Erteilung der Zustim-
  198. -9-
  199. mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete entsteht.
  200. 18
  201. Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung
  202. bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, namentlich
  203. eine
  204. geringere
  205. Höhe,
  206. ausgeglichen
  207. werden
  208. (vgl.
  209. Schmidt-
  210. Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann,
  211. BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut
  212. des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts erkennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beeinträchtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Gewährung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kostenmiete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der
  213. Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen.
  214. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall
  215. niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist
  216. eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der
  217. Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit
  218. der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson in FischerDieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg.
  219. Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006),
  220. § 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entnehmen.
  221. 19
  222. (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar
  223. 2004 – VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter
  224. - 10 -
  225. die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch
  226. genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Berufungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung
  227. als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien
  228. höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine
  229. Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. Soweit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach
  230. der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt
  231. sei, hält der Senat daran nicht fest.
  232. 20
  233. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
  234. 21
  235. aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsanspruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242
  236. BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die
  237. vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rückforderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwidrig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der
  238. ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur
  239. einige Monate vergangen sind.
  240. 22
  241. bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten
  242. der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwiderung auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach
  243. - 11 -
  244. sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind
  245. deren Voraussetzungen nicht dargetan.
  246. 23
  247. 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klägerinnen begründet sind.
  248. III.
  249. 24
  250. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es
  251. weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Klägerinnen stattzugeben.
  252. Wiechers
  253. Dr. Wolst
  254. Hermanns
  255. Dr. Frellesen
  256. Dr. Hessel
  257. Vorinstanzen:
  258. AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -