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1 year ago
  1. BUNDESGERICHTSHOF
  2. IM NAMEN DES VOLKES
  3. URTEIL
  4. II ZR 168/08
  5. Verkündet am:
  6. 22. März 2010
  7. Vondrasek
  8. Justizangestellte
  9. als Urkundsbeamtin
  10. der Geschäftsstelle
  11. in dem Rechtsstreit
  12. -2-
  13. Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette
  14. und die Richter Dr. Strohn, Caliebe, Dr. Reichart und Bender
  15. für Recht erkannt:
  16. Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 26. Zivilsenats
  17. des Kammergerichts vom 2. Juni 2008 aufgehoben.
  18. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
  19. über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
  20. Von Rechts wegen
  21. Tatbestand:
  22. 1
  23. Die Klägerin beteiligte sich im Jahr 1997 mit 80.000,00 DM an der
  24. Grundstücksgesellschaft B.
  25. - damals noch firmierend unter G.
  26. umbenannt in G.
  27. GbR (G.
  28. -Fonds 18). Die Beklagte
  29. G.
  30. AG und schließlich umgewandelt in die G.
  31. -AG, dann
  32. GmbH -
  33. ist Gründungsgesellschafterin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds.
  34. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten.
  35. 2
  36. Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im
  37. sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen
  38. -3-
  39. der Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Aufwendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Diese Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit
  40. bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "Anschlussförderung" an.
  41. 3
  42. Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat
  43. am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete.
  44. Darunter fiel auch der G.
  45. -Fonds 18. Seither ist der Fonds sanierungsbe-
  46. dürftig.
  47. 4
  48. Die Klägerin macht verschiedene Prospektmängel geltend. Sie hat zuletzt beantragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, sie von sämtlichen Verbindlichkeiten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der
  49. quotalen Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen,
  50. freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an sie erfolgten
  51. Ausschüttungen abzüglich der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug
  52. gegen Übertragung des Gesellschaftsanteils. Ferner hat sie die Feststellung
  53. begehrt, dass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet
  54. sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie
  55. auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision der Klägerin.
  56. Entscheidungsgründe:
  57. 5
  58. Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen
  59. Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
  60. -4-
  61. 6
  62. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die Anschlussförderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Rechtsanspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung der Klägerin beruhe
  63. aber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag der Klägerin sei insoweit unsubstanziiert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Die Klägerin habe andere, im
  64. Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei,
  65. dass sie sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der
  66. Anschlussförderung nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer
  67. Prospektfehler liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quotalen
  68. Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden.
  69. 7
  70. II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
  71. 8
  72. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass die
  73. Klägerin von der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risiken der Anlage unterrichtet worden ist.
  74. 9
  75. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für
  76. seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt
  77. vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere
  78. über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen
  79. Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Sen.Urt. v. 7. April 2003 - II ZR 160/02,
  80. WM 2003, 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176
  81. Tz. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher
  82. Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen.
  83. 10
  84. a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesellschafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer
  85. -5-
  86. Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang
  87. dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen zwingend gemindert (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. März 2009 - II ZR 67/08,
  88. juris).
  89. 11
  90. Ebenso wenig führt die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen Gesellschafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle
  91. der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Haftungsquoten - zu einer Haftung
  92. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Revision zeigt schon nicht auf,
  93. dass von vornherein geplant gewesen sei, die Haftung der Gesellschafter nicht
  94. auf ihre jeweilige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absoluten Betrag von der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen. Im Übrigen hat das
  95. Berufungsgericht in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung angenommen, die
  96. Betragsangaben in den Darlehensverträgen hätten nur deklaratorische Bedeutung, tatsächlich sei eine quotale Haftung vereinbart.
  97. 12
  98. b) Der Prospekt ist aber insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die Anschlussförderung bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. BGH,
  99. Sen.Beschl. v. 30. März 2009 - II ZR 49/08, juris).
  100. 13
  101. Der Prospekthinweis
  102. Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine Anschlussförderung gesichert. …
  103. kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstanden werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt
  104. und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden.
  105. 14
  106. Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts
  107. -6-
  108. 2011 endet der 1. Förderungszeitraum. Gemäß den Richtlinien über die
  109. Anschlussförderung von Sozialwohnungen wird eine Anschlussförderung
  110. gewährt. Diese gewährleistet dauerhaft vertretbare Belastungen …
  111. noch verstärkt.
  112. 15
  113. Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts
  114. Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen
  115. denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförderung).
  116. ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 33 des
  117. Prospekts:
  118. Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen
  119. von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beeinflusst werden.
  120. 16
  121. Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentlicher Umstand. Alle 161 Wohneinheiten sollten im sog. 1. Förderungsweg errichtet werden. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförderung "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre.
  122. 17
  123. 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die
  124. Beitrittsentscheidung der Klägerin nicht ursächlich geworden, hält der revisionsrechtlichen Prüfung aber nicht stand.
  125. 18
  126. a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte
  127. Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentschei-
  128. -7-
  129. dung ist (st. Rspr., BGHZ 79, 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 Tz. 19; BGH,
  130. Sen.Urt. v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106; v. 7. Dezember
  131. 2009 aaO Tz. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert
  132. das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und
  133. Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder
  134. nicht (Senat, BGHZ 123, 106, 112 ff.).
  135. 19
  136. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausalitätsvermutung greife hier nicht ein, weil die Klägerin bei einer zutreffenden Aufklärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur
  137. eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben.
  138. 20
  139. Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit,
  140. Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten
  141. nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die
  142. auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit
  143. fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften.
  144. Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltigkeit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die Annahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage abträgliche Umstände hätte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb,
  145. weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise
  146. mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungskonflikt" begründet (BGH, Sen.Urt. v. 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009,
  147. 764 Tz. 6; Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Tz. 24). Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz
  148. kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGHZ 160, 58,
  149. 66 f.; s. aber BGH, Urt. v. 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Tz. 22
  150. -8-
  151. zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in
  152. einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urt. v.
  153. 9. Februar 2006 aaO Tz. 24).
  154. 21
  155. b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der
  156. Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte
  157. Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospektes konnte der
  158. Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,4 % des
  159. eingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen
  160. Gewinnchancen (vgl. BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein.
  161. 22
  162. Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt
  163. der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht
  164. angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlussförderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des
  165. Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider
  166. selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu
  167. treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.
  168. -9-
  169. 23
  170. c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht
  171. widerlegt.
  172. 24
  173. Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin habe auch andere Risiken hingenommen, so dass sie auch dieses weitere Risiko
  174. nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein
  175. solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen.
  176. 25
  177. III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen
  178. im Ergebnis richtig (§ 561 ZPO).
  179. 26
  180. 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein
  181. Verschulden.
  182. 27
  183. Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei
  184. Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob diese Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt
  185. aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.
  186. 28
  187. Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die
  188. Verbindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum
  189. entschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur
  190. dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt
  191. mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte
  192. (BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 46 Tz. 25
  193. - 10 -
  194. m.w.Nachw.). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass das
  195. Oberverwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003
  196. (DVBl. 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung aufgegeben hat, der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens
  197. über die Anschlussförderung eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren.
  198. Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der
  199. Rechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil
  200. vom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen
  201. gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Tz. 57 f.).
  202. 29
  203. 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt.
  204. 30
  205. Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf
  206. drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den
  207. den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Jahre verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei Klageeinreichung im Jahr 2006 mit alsbaldiger Zustellung i.S. des § 167 ZPO nicht abgelaufen. Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung
  208. einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis
  209. oder grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von dem Prospektfehler hat die
  210. Beklagte nicht dargetan.
  211. 31
  212. IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die
  213. noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
  214. 32
  215. Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung
  216. - 11 -
  217. der Klägerin angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.
  218. Strohn
  219. Vorsitzender Richter am BGH
  220. Prof. Dr. Goette ist wegen
  221. Urlaubs an der Unterschrift
  222. verhindert
  223. Strohn
  224. Reichart
  225. Vorinstanzen:
  226. LG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2007 - 36 O 476/06 KG, Entscheidung vom 02.06.2008 - 26 U 142/07 -
  227. Caliebe
  228. Bender