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BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
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URTEIL
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VIII ZR 21/13
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Verkündet am:
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18. März 2015
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Vorusso,
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Justizhauptsekretärin
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als Urkundsbeamtin
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der Geschäftsstelle
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in dem Rechtsstreit
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Nachschlagewerk:
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ja
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BGHZ:
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nein
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BGHR:
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ja
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BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb
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Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im
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Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare
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Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser
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einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt.
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Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in
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verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW
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2010, 674 Rn. 14).
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BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13 - LG Berlin
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AG Berlin-Mitte
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
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vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin
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Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol
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für Recht erkannt:
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Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des
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Landgerichts Berlin vom 14. Dezember 2012 wird zurückgewiesen.
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Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
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Von Rechts wegen
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Tatbestand:
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1
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Die Beklagte zu 1 war seit Juni 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Februar 2006 trat der Beklagte zu 2 in das Mietverhältnis ein.
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Das Mietverhältnis mit beiden Beklagten endete am 31. August 2010.
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Der Mietvertrag vom 13./16. Juni 2003 enthält in § 10 Nr. 4 und Nr. 5 folgende vorformulierte Klauseln:
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"4. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter
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verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle
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3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt
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wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen. […]
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5.
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3
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Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter
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verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren
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der Fenster und der Wohnungseingangstüre von Innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle
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5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw.
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soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter
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fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht durchzuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da
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keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind.
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Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für
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das Schamponieren von Teppichen. […]"
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Die Klägerin nimmt die Beklagten, nach erfolgloser Aufforderung, auf Ersatz der für die Lackierarbeiten an den Innenseiten der Fenster und Türen anfallenden Kosten in Höhe von 2.758,27 € in Anspruch. Die Beklagten halten die
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Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie für unwirksam und meinen, die
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Arbeiten seien im Übrigen nicht fällig.
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4
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Das Amtsgericht hat die Klage - bis auf ein geringfügiges Teilanerkenntnis der Beklagten - abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin
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hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Antrag im streitigen
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Umfang weiter.
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Entscheidungsgründe:
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Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
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Der Klägerin stehe gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1,
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3, § 281 BGB zu. Die Klausel in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags, mit der die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werde, sei gemäß
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§ 307 BGB unwirksam.
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Die in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Durchführungsverpflichtung betreffend die Übertragung von Schönheitsreparaturen
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auf den Mieter dürfe nicht vom konkreten Bedarf gelöst werden. Der Bundesgerichtshof habe daher starre Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam angesehen. Nach dieser Rechtsprechung komme es darauf
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an, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im
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Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel
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vereinbart sei, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf
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möglich sei.
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Vorliegend enthalte zwar § 10 Nr. 5 des Mietvertrags, der die Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern regele, die an sich in diesem Sinne
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zur "Aufweichung" führende Einschränkung "… es sei denn, sie sind nicht erforderlich …"; auch würden von der Klägerin ausschließlich die in § 10 Nr. 5 des
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Mietvertrags geregelten Lackierarbeiten geltend gemacht. Da jedoch die Regelung in § 10 Nr. 4 des Mietvertrags, der die Malerarbeiten an Wänden und Decken betreffe, mangels Einschränkung der Erforderlichkeit eine starre Frist enthalte und damit unwirksam sei, führe dies auch zur Unwirksamkeit der hier
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maßgeblichen Regelung in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags.
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Zwar stellten § 10 Nr. 4 und Nr. 5 des Mietvertrags jeweils an sich
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sprachlich voneinander unabhängige Regelungen dar, die unterschiedliche Ar-
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beiten beträfen. Jedoch handele es sich bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht
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zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht,
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die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lasse und
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deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten sei. Stelle
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sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen
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Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, habe dies die Unwirksamkeit
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der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die
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Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer
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oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sei.
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Ob daneben auch ein Verstoß gegen § 309 Nr. 12 a BGB wegen einer
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unzulässigen Beweislastumkehr vorliege, könne dahinstehen.
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II.
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Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass
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die Revision zurückzuweisen ist.
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1. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin geltend gemachten
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Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen
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unterlassener Lackierarbeiten an den Innenseiten von Fenstern und Türen zu
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Recht verneint. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, hält die Klausel in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags, die im Kontext mit der unmittelbar vorangehenden Bestimmung des § 10 Nr. 4 beurteilt werden muss, der Inhaltskontrolle
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nach den §§ 307 ff. BGB nicht stand; die Regelungen in § 10 Nr. 4 und Nr. 5
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benachteiligen die Beklagten in der gebotenen Gesamtbetrachtung unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und sind deshalb
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unwirksam, weil das nicht in einzelne Bestandteile trennbare Klauselwerk in
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seiner Gesamtheit keine bedarfsorientierte, flexible Vornahmepflicht des Mieters vorsieht. Auf die zwischen den Parteien streitige Tatsache, ob die Wohnung der Beklagten zu 1 bei Mietbeginn in unrenoviertem Zustand übergeben
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wurde und die sich daraus ergebenden rechtlichen Folgerungen für den Bestand der Vornahmeklausel (vgl. hierzu: Senatsurteil vom 18. März 2015
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- VIII ZR 185/14, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) kommt es mithin im
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Streitfall nicht an.
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2. Nach der seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW
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2004, 2568 unter II 2) ständigen Rechtsprechung des Senats halten als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehende vorformulierte Vertragsklauseln
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- wie hier § 10 Nr. 4 und Nr. 5 des Mietvertrags der Parteien -, die dem Mieter
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die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen übertragen, der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB nur stand, wenn und soweit die in der
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Vornahmeklausel enthaltenen Renovierungsfristen nicht unveränderbar sind,
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sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der angesprochenen Mieträume zu berücksichtigen, so dass die
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genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindlichen Orientierungshilfe haben (Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR
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210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 13; vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW
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2005, 3416 unter II 2; Senatsbeschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11,
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NZM 2012, 527 Rn. 3 f.; jeweils mwN).
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a) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, wird die die Anstrichund Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern regelnde Klausel in
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§ 10 Nr. 5 des Mietvertrags, auf den allein die Klägerin ihren Anspruch stützt,
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den oben genannten rechtlichen Vorgaben - für sich genommen - gerecht.
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Denn durch die Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien "alle fünf Jahre
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…" durchzuführen, "… es sei denn, sie sind nicht erforderlich …", wird der Mieter lediglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur dann alle fünf Jahre vorzunehmen, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf tatsächlich zu dieser
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Zeit besteht. Die Klausel sagt mit für jeden durchschnittlichen und verständigen
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Mieter hinreichender Klarheit aus, dass bei normaler Abnutzung der Räume die
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Schönheitsreparaturen in dem genannten Zeitabstand vorzunehmen sind, der
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Mieter jedoch bei einem geringeren Grad der Abnutzung eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005
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- VIII ZR 351/04, aaO). Damit hat § 10 Nr. 5 des Mietvertrags für sich genommen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe zur Bestimmung des im konkreten Fall maßgebenden Renovierungsintervalls.
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b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht die unmittelbar
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voranstehende Bestimmung in § 10 Nr. 4 des Mietvertrags, der die Abwälzung
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der Malerarbeiten an Wänden und Decken auf den Mieter betrifft, als eine den
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Mieter unangemessen benachteiligende Regelung im Sinne des § 307 Abs. 1
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Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB an, da diese Klausel eine bedarfsorientierte Einschränkung der Renovierungsverpflichtung nicht enthält, sondern sich in einer
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starren Fristenregelung erschöpft.
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c) In der gebotenen Gesamtbetrachtung führt dies dazu, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt nach
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§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und damit unwirksam ist.
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Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter
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im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen
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Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel
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führt (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674
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Rn. 14). Denn Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart
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sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei
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einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde
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(Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO); eine solche inhaltliche
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Umgestaltung der Vornahmepflicht widerspräche dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen (Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 11 mwN). Dies
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gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Pflicht - wie im
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Streitfall - in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln
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geregelt ist (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO).
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Dr. Milger
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Dr. Hessel
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Dr. Bünger
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Dr. Schneider
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Kosziol
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Vorinstanzen:
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AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 10.01.2012 - 14 C 64/11 LG Berlin, Entscheidung vom 14.12.2012 - 63 S 179/12 -
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