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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 66/06

Verkündet am:
13. Oktober 2006
W i l m s,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 675 Abs. 1
Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden
Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner
Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne
Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch
das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von
Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und
Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).
BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 - OLG Oldenburg
LG Osnabrück

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 7. Februar 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann erwarben im De-

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zember 1991 von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 128.694 DM. Für
den Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben.
In § 6 Abs. 2 des von der Beklagten abgegebenen Vertragsangebots heißt es
u.a.:
"Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität,
Steuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die
Wirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des Verkäufers sind nicht ermächtigt, hierzu verbindliche
Aussagen zu treffen."

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Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb einer Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte I.
(nachfolgend "I.

GmbH

") tätig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innen-

provision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser
Provision wurde den Käufern nicht offenbart.
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Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann wurden von zwei für die I.
tätig gewordenen Anlageberatern zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Sie erteilten auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag
und schlossen eine Mietpoolvereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten und Disagio finanzierten sie mit einem von der B.

AG gewähr-

ten Darlehen nach dem sogenannten "Dortmunder Modell"; dafür nahmen sie
ein Vorausdarlehen von 155.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 7 % p.a.
und einer Zinsbindung von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträge mit steigenden Ansparraten getilgt werden sollte.
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Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finanzierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat die Klägerin aus
eigenem, abgetretenem und ererbtem Recht von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung und die Feststellung verlangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Ersatz
weiterer Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

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Entscheidungsgründe:
I.
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Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte der Klägerin aus
dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz
verpflichtet. Denn die Käufer seien von den von der Beklagten beauftragten
Vermittlern schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die I.

für den

vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kaufpreises erhalte.
Ob die Beklagte der Klägerin auch wegen der Verletzung einer Beratungspflicht
aus einem neben dem Kaufvertrag zustande gekommenen Beratungsvertrag
zum Schadensersatz verpflichtet sei, müsse offen bleiben. Zwar sei es zum Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Käufern und der Beklagten gekommen; aber auf der Grundlage des Vortrags der Parteien könne nicht festgestellt werden, dass die Beratung falsch gewesen sei.
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Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.
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Ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss besteht nicht. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht
eine Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung eingeschalteten Vermittler zur Aufklärung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns
über die der I.

zustehende Innenprovision bejaht. Das steht, wie das Beru-

fungsgericht zutreffend erkennt, in Widerspruch zu der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs. Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt
ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erfor-

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derlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den Fällen, in denen dem Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder
Geldanlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines
Prospekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005,
III ZR 290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.). Eine solche Pflicht hat aber nicht der
Verkäufer einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch
mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben
wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.).
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1. Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für
nicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den
Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers
überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren; mithin besteht für den
Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts
des Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt, sondern er darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst
über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688
m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für
ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Gesamtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende
Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der
für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine
persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht
nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine
Angaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO).
Das übersieht das Berufungsgericht; deshalb unterscheidet es nicht ausreichend zwischen der Aufklärungspflicht eines bloßen Vermittlers und der des

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Immobilienverkäufers. Im Übrigen stützt es seine Auffassung lediglich allgemein
auf eine besondere Schutzwürdigkeit unerfahrener Käufer mit niedrigem oder
durchschnittlichem Einkommen, ohne festzustellen, dass die Klägerin und ihr
verstorbener Ehemann zu dieser Käuferschicht gehörten. Damit fehlt seiner
Entscheidung, selbst wenn man sie im Ansatz für richtig hielte, insoweit die
notwendige Tatsachengrundlage.
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2. Auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt,
dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lückenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten,
so dass sich weitere Nachfragen erübrigten, führt nicht zu einer Aufklärungspflicht über die in dem Gesamtaufwand enthaltene Innenprovision. Denn diese
erlangt nur Bedeutung für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Darüber sagt
das Berechnungsbeispiel jedoch nichts aus, sondern es soll dazu dienen - wie
das Berufungsgericht zutreffend annimmt -, dem Interessenten ein speziell auf
seinen Fall und auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Angebot zu unterbreiten.

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3. Die in der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass sich dem
Käufer unter Berücksichtigung des hier von der Verkäuferin zu verantwortenden
Vertriebsmodells die Vorstellung aufdrängen müsse, dass in dem Verkaufspreis
keine Innenprovisionen berücksichtigt seien, überzeugt schon deshalb nicht,
weil sie auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt beruht. Hier mussten die
Käufer nämlich - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen - die ausgewiesene Vermittlungsprovision auf der Grundlage eines individuell abgeschlossenen Vermittlungsvertrags und nicht etwa, wie die Revisionserwiderung meint, nach dem allgemein praktizierten Vertriebsmodell zahlen.

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III.
Mit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil daher keinen

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Bestand. Es ist folglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es besteht nach den
bislang getroffenen Feststellungen allerdings die Möglichkeit, dass sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt, nämlich unter dem Gesichtspunkt einer schuldhaften Verletzung eines selbständigen Beratungsvertrages. Das Berufungsgericht hat die Frage einer Haftung unter diesem Gesichtspunkt offen gelassen. Soweit es sich dazu gleichwohl geäußert hat, sind
die Ausführungen ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Sache ist daher an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die gebotene Prüfung - unter
Beachtung der nachfolgenden rechtlichen Beurteilung - nachgeholt werden
kann (§ 563 Abs. 1, 2 ZPO).
1. Falsch ist allerdings die Annahme der Revision, das Berufungsgericht

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habe den Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien verneint.
Richtig ist vielmehr, dass es festgestellt hat, dass zwischen der Klägerin und
ihrem verstorbenen Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten auf der
anderen Seite neben dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ein eigenständiger Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Das ist frei von Rechtsfehlern.
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a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht
verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit
dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags
verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ
140, 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.;

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Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es
einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als
Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der
Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371,
374).
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b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigentumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt.
Sie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das
aus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei
hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Mietpool bestehende Gesamtpaket nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers
herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zu
dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkreter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells" mit der Klägerin und ihrem
verstorbenen Ehemann besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre
Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen.

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c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt
mit den Klägern aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der I.

und

den von dieser eingeschalteten Anlageberatern überlassen. Diese haben die
Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten.

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aa) Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe
einer Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Vermittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum
Abschuss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). In
einem solchen Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den
Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen
Anforderungen zu stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111,
116 f.). Von diesen Voraussetzungen ist hier auszugehen; denn die individuelle
Beratung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die mit dem Modell für den Käufer verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten
Berechnungsbeispiels, war eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen, und weder die I.

noch die Anla-

geberater waren zuvor von den Erwerbern mit der Beratung beauftragt.
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bb) Selbst bei Anlegung eines strengeren Maßstabs war die I.

still-

schweigend bevollmächtigt, namens der Beklagten einen Beratungsvertrag mit
der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann zu schließen. Dies folgt daraus,
dass die Beklagte keine eigene Vermarktungstätigkeit entfaltet, sondern diese
vollständig der I.

überlassen hat. Deren Tätigkeit beschränkte sich jedoch

nicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags; vielmehr beriet sie die Interessenten
auch über die steuerlichen Auswirkungen und über die Finanzierung des Erwerbs. Damit wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemeinen Anpreisungen konkretisiert. Daraus konnten die Kaufinteressenten nur den
Schluss ziehen, dass die I.

, die durch die zwei Anlageberater vertreten wur-

de, im Namen der Beklagten handelte.
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d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der
Freizeichnungsklausel in § 6 Abs. 4 des von der Beklagten abgegebenen Ver-

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tragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem
Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der
Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. Die Freizeichnungsklausel konnte ihn nicht mehr erfassen.
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2. Ob der Beklagten ein schuldhafter Beratungsfehler anzulasten ist,
bleibt der Prüfung des Berufungsgerichts vorbehalten. Dabei ist folgendes zu
berücksichtigen.

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a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können
(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer
Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem
die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Ob die Ermittlung der monatlichen Belastung
für die Klägerin und ihren verstorbenen Ehemann fehlerhaft war, ist bisher nicht
festgestellt. Das muss das Berufungsgericht nachholen.

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b) Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Berufungsgericht überzogene Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin
stellt, indem es meint, es fehle an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu
Details eines Beratungsverschuldens und an Vortrag dazu, dass sich die Zeugen an die hier maßgeblichen Einzelheiten erinnern könnten. Das steht nicht in
Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher ein
Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs dann schlüssig ist, wenn

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der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des
Klägers entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist
nicht erforderlich, soweit sie für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind
(BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.).
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c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der
Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst
(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch
Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Richtung zielt der Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen
worden sei, die sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt
zu einem Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße.
Schließt der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag
ab, muss deshalb der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko,
dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der
Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das hat der Senat für
das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156,
371, 378; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen gilt nichts anderes.

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d) Ob dieses Risiko in der in dem Besuchsbericht vom 28. Oktober 1991
enthaltenen Berechnung berücksichtigt wird, erscheint zweifelhaft. Die Erwerber
haben allerdings einen Risikohinweis unterschrieben, in welchem die Beklagte
auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei

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dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind.
Dieser Hinweis könnte aber bei einem verständigen Erwerber den Eindruck erwecken, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung.
Damit wären die Vor- und Nachteile des Mietpools nicht ausreichend umschrieben.
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e) An der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem
Mietpool verbundenen Risiken ändert sich im Übrigen nichts, wenn der Erwerber aufgrund der gewählten Finanzierungsart zu dem Beitritt verpflichtet war
und sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank
lösen durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das
Risiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu
entscheiden. Im Fall der Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss
er auch damit rechnen, dass die finanzierende Bank die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile bei der notwendigen Verlängerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt.

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f) Die Einhaltung von Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Berater zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäumung wäre deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu vertreten, die sich
nach § 278 BGB das Fehlverhalten der I.

und deren Beauftragter zurechnen

lassen müsste.
Krüger

Klein
Schmidt-Räntsch

Lemke
Roth

Vorinstanzen:
LG Osnabrück, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3946/04 OLG Oldenburg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 12 U 82/05 -