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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 251/11
Verkündet am:
28. September 2012
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

ja

BGHR:

ja

WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Cd
a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.

b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen
Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
(§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern
eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.

c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass
die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas

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anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der
bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen.

BGH, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11 - LG Karlsruhe
AG Ettlingen

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den
Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland sowie den
Richter Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 19. Juli 2011 wird auf Kosten des Klägers
zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
1

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde
zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mit 14 von 17 Stimmen die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 € sowie dessen Finanzierung „über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte KfwDarlehen“ mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren beschlossen. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern „gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen“ getragen werden.
Der Beschluss wurde nicht angefochten.

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Auf einer weiteren Versammlung wurde am 6. November 2009 zu TOP 3
mehrheitlich die Zurückweisung des Antrags des Klägers beschlossen, diesen
von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den Antrag hatte der
Kläger damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen
und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle.

3

Die am 30. November 2009 eingereichte Klage, mit der der Kläger die
Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu TOP 2 und
die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 zu TOP 3
beantragt hat, ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
4

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, dass der die Finanzierung betreffende Beschluss wirksam sei. Nichtigkeitsgründe lägen nicht vor. Die
Entscheidung über eine Kreditaufnahme falle in die Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümer. Ob die Finanzierung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sei nicht mehr zu prüfen, nachdem der Kläger den Beschluss zu
TOP 2 nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 WEG angefochten
habe. Entgegen der herrschenden Meinung könne davon abgesehen auch die
Aufnahme eines langfristigen und höheren Kredites ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der Beschluss zu TOP 3 sei nicht zu beanstanden. Dem
Kläger stehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung zu. Bei Abwägung der widerstreitenden Belange überwögen die Interessen der Gemeinschaft an einer
Haftung auch des Klägers.

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II.
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Der Revision bleibt der Erfolg versagt.

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1. Der Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP 2 ist bestandskräftig. Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht insbesondere die Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme.

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a) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz,
wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs
des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die
Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll, hat der Senat bereits für die Rechtslage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden (Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104,
197, 202). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10,
NJW-RR 2011, 1093 Rn. 19; LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143; Abramenko,
ZMR 2011, 897; Elzer, NZM 2009, 57, 59 u. 61; wohl auch BayObLG, NJW-RR
2006, 20, 23; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 215; unklar Jennißen
in Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 10 Rn. 93a). Zunächst bietet das Gesetz mit
der Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG - danach ist der Verwalter berechtigt
und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Woh-

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nungseigentümer handelt - zumindest einen Anhalt dafür, dass eine Beschlusskompetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme
besteht (Elzer, aaO, S. 59 aaO; vgl. auch LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143 unter Bezugnahme auf § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F.). Vor allem aber bestand ein
Kernanliegen der Reform gerade darin, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BT-Drucks
16/887, S. 1, 10 f.).
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Im Detail heftig umstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage,
ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei
dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
entspricht (vgl. dazu und zum Streitstand BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; LG
Bielefeld, NJW-RR 2012, 143 ff.; Merle in Bärmann, aaO, § 27 Rn. 215; Abramenko, aaO, S. 897 f.; Elzer, aaO, S. 57, 61 f.; jeweils mwN). Nur kommt es
darauf vorliegend nicht an, weil ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Kredits nach der Systematik des
Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage
hin (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu beanstanden ist (vgl. nur Elzer, NZM 2009, 57,
61). Daran fehlt es hier. Der Finanzierungsbeschluss ist in Bestandskraft erwachsen.

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b) Soweit die Revision auf Grundrechte des Klägers verweist, führt dies
weder zu einer Einschränkung der Beschlusskompetenz im Wege der verfassungskonformen Auslegung noch wird dadurch die Wirksamkeit des Beschlusses unter dem Blickwinkel der Regelungen nach §§ 134, 138 BGB in Frage gestellt.

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aa) Allerdings ist es richtig, dass bei der Auslegung und Anwendung des
sog. einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte der Wohnungsei-

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gentümer - insbesondere aus Art. 2 Abs. 1 GG und Art. 14 GG - Rechnung zu
tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbstbestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert jedoch nichts daran,
dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer
gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange
durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf (zumindest im Ergebnis
ebenso Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 13 Rn. 2 u. § 14 Rn. 1; Timme/
Dötsch, aaO, § 14 Rn. 1 f.; § 14 Rn. 7 ff. u. 31 f.; vgl. auch BVerfG, NJW 2010,
220 f. u. Abramenko, ZMR 2011, 897 f., der für eine starke Gewichtung der Interessen finanzschwacher Wohnungseigentümer eintritt). Es steht jedoch im
Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte
über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung
verschafft.
11

bb) Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber hier in verfassungskonformer Weise beschritten. Er hat den Wohnungseigentümern die
Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Rechtmäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwaltung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfechtungsklage zugewiesen. Bei der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer
aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel - und so auch hier - einen
Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Umstände abzuwägen sind (Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 164 f.; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 28; jeweils mwN; vgl. auch Senat, Beschluss vom
25. September 2003 - V ZB 21/03, BGHZ 156, 192, 203). Hierzu gehören insbesondere auch grundrechtsrelevante Positionen und Interessen.

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Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grundsätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erreichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Die den zeitnahen Eintritt
der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse sichernde Regelung ist Ausdruck
des legitimen gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu gewährleisten, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt
wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage
gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl.
Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 237 Rn. 20;
Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 312 Rn. 14).

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c) Soweit der Kläger schließlich der Sache nach argumentiert, es fehle
jedenfalls an der Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen
Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, ist das im
rechtlichen Ausgangspunkt zwar richtig. Spätestens seit der vom Gesetzgeber
nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG), die ganz entscheidend
mit der Ausschaltung einer gesamtschuldnerischen Haftung begründet worden
ist (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 163 u.
172 ff.), fehlt es an einer dahingehenden Kompetenz (Heinemann in Jennißen,
aaO, § 21 Rn. 106 mwN; der Sache nach ebenso Jennißen in Jennißen, aaO,
§ 10 Rn. 93a; vgl. auch Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 304 i.V.m. Rn. 74:
„zwingendes Recht“). Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur noch in
Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem
Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten (Senat, aaO, 172 f.;
Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 304; Elzer, NZM 2009, 57, 59 mit Fn. 30).
Dass der Gesetzgeber diese Sichtweise übernommen hat, wird dadurch bestätigt, dass er mit der Regelung des § 10 Abs. 8 WEG ausdrücklich und mit Be-

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dacht nur eine anteilsmäßige (teilschuldnerische) persönliche Außenhaftung der
Wohnungseigentümer angeordnet hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, insbesondere
S. 65 f.).
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Der Kläger übersieht indessen, dass seine Argumentation zur gesamtschuldnerischen Haftung in dem Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP 2 keine
Grundlage findet. Maßgebend für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer sind Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen
Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen
nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des
Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (grundlegend Senat,
Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl.
auch Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1). Der Beschluss enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründet werden sollte. Er ist daher nächstliegend dahin auszulegen, dass vollen Umfangs lediglich
der rechtsfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihren Anteilen für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen (§ 10
Abs. 8 WEG).

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2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht erachtet das Berufungsgericht auch
die gegen den Beschluss vom 6. November 2009 zu TOP 3 gerichtete Anfechtungsklage für unbegründet.

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a) Der den Antrag des Klägers zurückweisende Beschluss entspricht
ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich bei
nächstliegender Auslegung des bestandskräftigen Finanzierungsbeschlusses
vom 29. April 2009 für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner
Wohnungseigentümer im Innenverhältnis entschieden; sie haben eine solche
Freistellung auch nicht einer gesonderten Beschlussfassung vorbehalten. Ob

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eine derartige schematische Regelung unter Einbeziehung auch derjenigen
Wohnungseigentümer, die über ausreichende Liquidität verfügen und diese zur
Abwendung einer Kreditfinanzierung einsetzen wollen, ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist streitig (bejahend etwa Abramenko, ZMR 2011, 897 f.;
verneinend Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 10a mwN auch zum Streitstand), braucht hier aber nicht entschieden zu werden. Denn ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines
bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorrangig den Beschlüssen der Wohnungseigentümer
entsprechen muss (§ 21 Abs. 4 WEG); ein bestandskräftiger Beschluss schließt
zumindest den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen (Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 202/10,
NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16; Urteil vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, WuM
2012, 399, 400).
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b) Etwas anders gilt allerdings dann, wenn schwerwiegende Gründe
- etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die
Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig
(§ 242 BGB) erscheinen lassen (zum Ganzen Merle in Bärmann, aaO, § 21
Rn. 54 mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Februar 2012, aaO). Das ist hier
jedoch nicht ersichtlich. Dass in fehlerhafter Umsetzung des Finanzierungsbeschlusses über die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG hinaus ein die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehender Darlehensvertrag abgeschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt; auch die Revision verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbringen. Im Übrigen wäre
ein solcher Darlehensvertrag zumindest insoweit schwebend unwirksam gewesen (§ 177 Abs. 1 BGB i.V.m § 139 BGB), so dass es in der Macht jedes Wohnungseigentümers gestanden hätte, zumindest die eigene gesamtschuldnerische Haftung durch Verweigerung der Genehmigung abzuwenden.

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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Roth
Weinland

Brückner
Kazele

Vorinstanzen:
AG Ettlingen, Entscheidung vom 23.04.2010 - 4 C 17/09 LG Karlsruhe, Entscheidung vom 19.07.2011 - 11 S 75/10 -