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BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
III ZR 318/02
vom
30. April 2003
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 654

Zur Zulässigkeit einer Doppeltätigkeit des Maklers bei Immobiliengeschäften.

BGH, Beschluß vom 30. April 2003 - III ZR 318/02 - OLG Köln
LG Bonn

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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden Richter
Dr. Rinne und die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke am 30. April
2003

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision im Urteil des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln
vom 27. August 2002 - 24 U 51/02 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Streitwert: 35.790,43

Gründe

I.

Die Klägerin fordert auf der Grundlage zweier Gesellschaftsverträge
Rückzahlung zuviel geleisteter Vorschüsse, der Beklagte beruft sich, soweit
noch von Interesse, auf einen von der Klägerin gegen Vermittlung eines Käufers für ein Grundstück neben einem Provisionsversprechen erklärten Forderungsverzicht. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit ihrer Beschwerde begehrt die Klägerin Zulassung der Revision.

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II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

1.

Entgegen der Beschwerde weicht das Berufungsgericht in der Frage,

inwieweit dem Makler ohne Kenntnis seiner Kunden eine Doppeltätigkeit erlaubt ist (§ 654 BGB), nicht von dem Beschluß des Senats vom 26. März 1998
(III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992 = NZM 1998, 444) ab.

Der Bundesgerichtshof hält bei Immobiliengeschäften eine Tätigkeit des
Maklers für beide Seiten nach "dem Inhalt des Vertrags" für grundsätzlich zulässig, sofern er für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als
Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist
(BGHZ 48, 344, 346; 61, 17, 21 f.; Urteil vom 16. Januar 1970 - IV ZR
1162/68 - NJW 1970, 1075, 1076; Urteil vom 31. Oktober 1991 - IX ZR
303/90 - NJW 1992, 681, 682; Senatsbeschluß vom 26. März 1998 aaO). Das
gilt in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung selbst dann, wenn dem
Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war (vgl.
OLG Hamm VersR 1991, 545; NZM 2001, 905, 906; Dehner, Das Maklerrecht,
2001, Rn. 262; Fischer, NZM 2001, 873, 880; Soergel/Lorentz, BGB, 12. Aufl.,
§ 654 Rn. 3). Hiervon abzuweichen besteht auch unter Berücksichtigung der an
dieser Rechtsprechung teilweise geäußerten Kritik (MünchKomm/Roth, BGB,
3. Aufl., § 654 Rn. 8 ff.; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 855 ff., 866 f.;
Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb. 1995, § 654 Rn. 4 f.; Wingbermühle, MDR

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1993, 820, 821) kein Anlaß. Die Verwirkung eines Maklerlohnanspruchs hat
Strafcharakter; infolgedessen ist der Anwendungsbereich des § 654 BGB einzuschränken (BGHZ 36, 323, 326). Mit Rücksicht hierauf reicht es jedenfalls in
Fällen, in denen - wie bei Immobiliengeschäften - eine Doppeltätigkeit weitgehend üblich ist und der Kunde deshalb hiermit rechnen muß, aus, den Makler
auf eine strenge Unparteilichkeit gegenüber seinen beiden Auftraggebern zu
verpflichten (BGHZ 48, 344, 348).

Demgegenüber befaßt sich der von der Nichtzulassungsbeschwerde
angeführte Senatsbeschluß vom 26. März 1998 (aaO) mit dem Fall, daß der
Makler eine Vermittlungstätigkeit für beide Auftraggeber ausgeübt hat. Nur unter diesen Voraussetzungen hat der Senat entschieden, daß der Doppelauftrag
für beide Seiten wenigstens eindeutig erkennbar oder absehbar sein muß. So
verhält es sich vorliegend aber nicht. Das Berufungsgericht hat unangegriffen
festgestellt, daß der Beklagte für die Klägerin lediglich als Nachweismakler tätig werden sollte und hat allein auf der Gegenseite (Firma L. ) eine Vermittlungstätigkeit unterstellt. Auch für eine Stellung des Beklagten als "Vertrauensmakler" der Klägerin oder für eine Pflichtverletzung bei der Ausführung seiner Tätigkeiten ist nichts ersichtlich. Soweit die Beschwerde außerdem auf die
von dem Oberlandesgericht Naumburg vertretene Rechtsansicht verweist, der
Makler müsse stets über seine Bindungen an die andere Seite aufklären
(NJW-RR 1996, 1082, 1083), wäre dem, falls damit auch die hier maßgebende
Fallgestaltung gemeint sein sollte, nicht zu folgen.

2.

Zulassungsgründe sind ebensowenig in bezug auf die von der Nichtzu-

lassungsbeschwerde weiter gerügte Sittenwidrigkeit der Vereinbarung vom
28. Oktober 1998 wegen eines Mißverhältnisses von Leistung und Gegenlei-

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stung gegeben. Hierbei können nicht ohne weiteres die Maklerdienste des Beklagten auf der einen Seite sowie die vereinbarte Provision von 75.000 DM und
der Nominalbetrag aller Rückzahlungsansprüche, auf die die Klägerin bei erfolgreicher "Vermittlung" ihres Grundstücks verzichten wollte, auf der anderen
Seite gegenübergestellt werden. Die Vereinbarung hat nämlich über ihren vom
Berufungsgericht angenommenen maklerrechtlichen Inhalt hinaus wesentliche
Züge eines Vergleichs, insbesondere in den Regelungen Ziffer 2 b und c mit
ihrem beiderseits erklärten Forderungsverzicht. Das kann der Senat selbst
feststellen, da erheblicher weiterer Sachvortrag hierzu nicht zu erwarten ist. Bei
einem Vergleich kommt es indes entscheidend nicht auf den objektiven Wert
der beiderseitigen Leistungen an, sondern darauf, wie die Parteien die Sachund Rechtslage bei Vergleichsschluß eingeschätzt haben (vgl. BGH, Urteil vom
2. Juli 1999 - V ZR 135/99, NJW 1999, 3113). Die Beschwerde verweist aber
auf keinerlei Sachvortrag des Inhalts, daß die Klägerin die Vereinbarung damals selbst - insbesondere unter Berücksichtigung der Unsicherheiten in der
Berechnung ihrer Ansprüche sowie einer späteren Realisierung der Forderungen - nicht als sachgerechte Bereinigung aller beiderseitigen Streitpunkte
empfunden hätte.

Rinne

Streck
Kapsa

Schlick
Galke