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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								XI ZR 221/07


								Verkündet am:

								29. April 2008

								Herrwerth

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk: ja

								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB § 241 Abs. 2, § 242 A, § 311 Abs. 2

								a) Grundsätzlich ist eine kreditgebende Bank unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs nur dann verpflichtet, den Kreditnehmer bei Kreditvergabe über die sittenwidrige Überteuerung der zu finanzierenden Eigentumswohnung aufzuklären, wenn sie positive Kenntnis davon hat, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung.

								b) Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit der positiven Kenntnis

								dann gleich, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen

								Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste;

								er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen davor

								zu verschließen.

								BGH, Urteil vom 29. April 2008 - XI ZR 221/07 - OLG Nürnberg

								LG Nürnberg-Fürth


								-2-


								Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung


								vom


								29. April


								2008


								durch


								den


								Vorsitzenden


								Richter


								Dr. h.c. Nobbe und die Richter Dr. Müller, Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg

								und Maihold

								für Recht erkannt:

								Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des

								12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom

								30. März 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Kläger wenden sich gegen die von der beklagten Bank betriebene Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Schuldanerkenntnis.


								2


								Die Kläger wurden im Jahr 1993 von einem Vermittler geworben,

								ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken zu

								erwerben. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. März 1993 erwarben sie

								die Wohnung Nr. .. in dem Objekt Rh.


								in D.


								zum Kaufpreis von 129.250 DM.

								3


								Zur Finanzierung des Kaufpreises legte die Rechtsvorgängerin der

								Beklagten (nachfolgend: Beklagte) den Klägern den Entwurf eines Darlehensvertrages vom 5. August 1993 über 129.000 DM vor. Die Kläger un-


								-3-


								terzeichneten den Antrag, in dem die Tilgung mit 1% p.a. und die monatlich zu zahlende Rate mit 908,38 DM angegeben waren. Zur Sicherheit

								wurde von der im Kaufvertrag bevollmächtigten Notariatsangestellten am

								6. August 1993 eine Grundschuld über 129.000 DM an der Eigentumswohnung bestellt. In der Grundschuldbestellungsurkunde ist auch die

								Übernahme der persönlichen Haftung der Kläger nebst Unterwerfung in

								die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten.

								Der Beklagten lagen zum Zeitpunkt der Kreditentscheidung der


								4


								notarielle Kaufvertrag vom 30. März 1993 und ein Verkaufsprospekt vor,

								der Lichtbilder der Front- und Rückseite des Objekts, Planzeichnungen

								und einen Auszug aus dem Stadtplan von D.


								enthielt. Das Objekt


								wurde im Prospekt u.a. wie folgt beschrieben: Baujahr 1952, renoviert;

								Sonstiges: Guter Zustand, von außen verklinkert, Isolierverglasung, jede

								ETW hat Balkon, Ölzentralheizung. In einem an die zuständige Filiale

								S.


								der Beklagten gerichteten Kreditantrag für Baufinanzierun-


								gen vom 6. August 1993 wurde der Objektwert von der Filiale R.


								mit


								dem Kaufpreis gleich gesetzt.

								5


								Am 2. September 1993 richtete die Filiale R.


								der Beklagten ein


								Schreiben an die Kläger, das auszugsweise wie folgt lautet:

								"Die Eigentumswohnung wurde nach Ihren Angaben 1952 erstellt.

								Renovierungsarbeiten wurden angabegemäß durchgeführt, die

								aber in genauerem Umfang nicht bekannt sind. Uns liegt zur Wertermittlung der Immobilie lediglich ein Exposé der Vertriebsfirma

								vor. Aufgrund des von uns ermittelten Verkehrswertes können wir

								der Finanzierung nur dann näher treten, wenn uns objektive Belei-


								-4-


								hungsunterlagen (aktuelles Lichtbild, Mietvertrag, Zustandsbericht

								der Raumverhältnisse sowie der Zeitpunkt der Modernisierung, inklusive Kostenaufstellung) vorliegen. Unabhängig vom Darlehensantrag, in welchem eine Tilgung von 1% p.a. vereinbart wurde,

								müssen wir mit dem derzeitigen Informationsstand die Tilgung auf

								5% p.a. erhöhen. Dies würde eine Erhöhung der Belastung auf

								DM 1.338,38 monatlich bedeuten. Bis zur Vorlage der von uns benötigten Objektunterlagen und bis zu Ihrer Entscheidung, ob Sie

								mit der höheren Tilgung einverstanden sind, können wir das Darlehen nicht zusagen."

								6


								Mit Fax vom 5. Oktober 1993 wandte sich der Vermittler an die Beklagte und teilte mit, dass die Kläger bereit seien, die Wohnung über diese zu finanzieren, wenn die Tilgung auf 1% reduziert werde. Am

								28. Oktober/5. November 1993 unterzeichneten die Parteien einen Darlehensvertrag über 129.000 DM, der eine Tilgung von 3% p.a. vorsah.


								7


								Nachdem das von der Beklagten valutierte Darlehen notleidend

								geworden war, stellte die Beklagte den Darlehensrestbetrag am 16. Juli

								2003 in Höhe von 51.089,44 € zum 29. August 2003 fällig und betrieb

								aus der Grundschuldbestellungsurkunde die Zwangsversteigerung der

								finanzierten Eigentumswohnung. Diese erfolgte im Februar 2004 für

								24.500 €. Wegen des Restbetrages betreibt die Beklagte die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen der Kläger.


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								Das Landgericht hat die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen.

								Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt und deren Hilfswiderklage auf Zahlung der noch


								-5-


								offenen Darlehensforderung von 25.720,40 € zuzüglich Zinsen abgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die

								Beklagte ihren Klageabweisungs- und Hilfswiderklageantrag in vollem

								Umfang weiter.


								Entscheidungsgründe:

								Die Revision hat keinen Erfolg.


								9


								I.

								Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von


								10


								Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt:

								Die Kläger könnten dem Darlehensrückzahlungsanspruch der Be-


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								klagten einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte

								entgegenhalten. Aufgrund eines Wissensvorsprungs habe die Beklagte

								die Kläger über den tatsächlichen Wert der Eigentumswohnung aufklären

								müssen. Der Kaufpreis für die Wohnung sei sittenwidrig überhöht gewesen, weil er den Verkehrswert der Wohnung um 87,07% überstiegen habe.

								12


								Hiervon habe die Beklagte Kenntnis gehabt. Offen bleiben könne

								deshalb, ob in den Fällen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert die Kenntnis der Bank hiervon zu


								-6-


								vermuten sei. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme stehe

								fest, dass sich die Beklagte einer Erkenntnis der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung bewusst verschlossen und eine sittenwidrige Übervorteilung der Kläger in Kauf genommen habe. Der Beklagten seien die

								wertbildenden Faktoren der Eigentumswohnung bekannt gewesen. Sie

								habe den Kaufpreis, das Baujahr, die Ausstattung und die Lage der

								Wohnung und als überregional tätige Bank auch die Markt- und Preisverhältnisse auf dem Immobilienmarkt gekannt. Angesichts der Lage der

								Wohnung an einer breiten Hauptstraße sei ihr auch die Verkehrslärmbeeinträchtigung bekannt gewesen. Weiter habe sie gewusst, dass das

								Hauptrisiko für die Werthaltigkeit der Wohnung darin gelegen habe, ob

								und in welchem Umfang Renovierungen durchgeführt worden seien. Sie

								habe die Finanzierung deshalb angesichts der erkannten Risiken zunächst nur mit einer fünfprozentigen Tilgung gewähren wollen. Obgleich

								ihr keine Informationen zum Renovierungszustand erteilt worden seien,

								habe sie das Darlehen dann mit einem Tilgungssatz von 3% ausgereicht.

								Das belege, dass die Beklagte die sich ihr aufdrängenden Bedenken hinsichtlich der Werthaltigkeit der Immobilie beiseite geschoben habe. Dies

								sei einer positiven Kenntnis gleich zu stellen. Wegen Verletzung ihrer

								Aufklärungspflicht müsse die Beklagte die Kläger so stellen, als ob sie

								die sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung erkannt und die Bezahlung des

								Kaufpreises verweigert hätten.


								II.

								13


								Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung stand. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten aus Auf-


								-7-


								klärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs

								hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung bejaht, die die Zwangsvollstreckung der Beklagten unzulässig macht und ihrem Darlehensrückzahlungsanspruch entgegensteht.

								14


								1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine

								kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft allerdings nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie

								darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die

								notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls

								der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den

								besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann

								etwa dann der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken

								des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (Senatsurteile BGHZ 161, 15,

								20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03,

								WM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828,

								830, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832, Tz. 14 und

								vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 13). Eine

								Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises

								unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs ist ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn eine so wesentliche Verschiebung

								der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die

								Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den

								Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., Senatsurteile vom 23. März 2004


								-8-


								- XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 15. März 2005 - XI ZR

								135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05,

								WM 2008, 154, 156, Tz. 16, jeweils m.w.Nachw.). Von einer solchen sittenwidrigen Übervorteilung ist auszugehen, wenn der Verkaufspreis

								knapp doppelt


								so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung


								(BGHZ 146, 298, 301 ff.; 168, 1, 21, Tz. 47; Senatsurteile vom 19. Juni

								2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1457, Tz. 13, vom 26. Juni 2007

								- XI ZR 277/05, WM 2007, 1651, 1653, Tz. 15 und vom 26. Februar 2008

								- XI ZR 74/06, WM 2008, 683, 687, Tz. 38, jeweils m.w.Nachw.).

								15


								a) Im Ergebnis zu Recht ist das Berufungsgericht von einer sittenwidrigen Überteuerung der Eigentumswohnung ausgegangen. Entgegen

								seiner Ansicht übersteigt der Kaufpreis den Wert der Eigentumswohnung

								allerdings nicht lediglich um 87,07%, sondern um mehr als 100%. Für

								den Wert-Preisvergleich ist der vom Sachverständigen Si.

								Verkehrswert


								der


								Wohnung


								maßgeblich,


								der


								am


								ermittelte


								30. März


								1993


								63.500 DM betrug. Dem steht der mehr als doppelt so hohe Kaufpreis

								von 129.000 DM gegenüber. Das belegt die sittenwidrige Überteuerung

								der Wohnung.

								16


								b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die subjektiven

								Voraussetzungen einer Aufklärungspflicht bejaht.


								17


								aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

								muss ein Kreditinstitut nur das ihm präsente Wissen offenbaren. Dabei

								ist grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts erforderlich. Eine solche Kenntnis wird selbst

								bei einem - hier nicht vorliegenden - institutionalisierten Zusammenwir-


								-9-


								ken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Anlage nicht vermutet (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154,

								156 f., Tz. 16 m.w.Nachw.; OLG Frankfurt WM 2006, 2207, 2209). Etwas

								anderes ist auch nicht etwa dem vom Berufungsgericht zitierten Urteil

								des Senats vom 20. Januar 2004 (XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524) zu

								entnehmen. Darin wurde insoweit lediglich ausgesprochen, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine Vermutung der subjektiven Voraussetzungen für ein sittenwidriges

								Handeln des Verkäufers begründet (ebenso BGHZ 146, 298, 302). Von

								einer widerleglichen Vermutung der Kenntnis der finanzierenden Bank

								von der sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer

								ist dort keine Rede. Eine solche positive Kenntnis der Beklagten hat das

								Berufungsgericht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme rechtsfehlerhaft nicht als bewiesen angesehen.

								18


								bb) Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des Falles die

								Überzeugung gewonnen, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter der Beklagten vor der Erkenntnis der sittenwidrigen

								Überteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen haben, was

								der positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleichsteht. Diese tatrichterliche Würdigung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.


								19


								(1) Allerdings besteht, worauf die Revision zu Recht hinweist, keine Nachforschungspflicht einer Bank hinsichtlich etwaiger Risiken des zu

								finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im

								Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile


								- 10 -


								vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997

								- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302, vom 11. November 2003 - XI ZR

								21/03, WM 2004, 24, 27, vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007,

								876, 880 f., Tz. 41, vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008,

								154, 156, Tz. 15 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008,

								115, 119, Tz. 43). Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu

								bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben

								(Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45; Urteile vom 20. März 2007 - XI ZR

								414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 23. Oktober 2007 - XI ZR

								167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 15 m.w.Nachw.).

								20


								(2) Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung

								eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis aber dann gleich,

								wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen

								(Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992 - XI ZR 301/90, WM 1992, 602,

								603 und Senatsurteil vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977).

								So liegt der Fall hier.


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								Das Berufungsgericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und der unstreitigen besonderen Umstände des Falles zu der

								Überzeugung gelangt, dass die zuständigen Mitarbeiter der Beklagten

								bewusst die Augen vor der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung

								verschlossen haben. Die vom Berufungsgericht in tatrichterlicher Ver-


								- 11 -


								antwortung vorgenommene Würdigung, die revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist (vgl. Senatsbeschluss vom 28. Januar 1992

								- XI ZR 301/90, WM 1992, 602, 603), weist keinen Rechtsfehler auf. Sie

								ist vollständig, verstößt nicht gegen die Denkgesetze und ist vertretbar.

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								Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der

								Beklagten alle wertbildenden Faktoren der Wohnung bekannt waren und

								sich ihr deshalb die sittenwidrige Überteuerung der Wohnung aufgedrängt hat. Die Beklagte kannte den Kaufpreis und war als überregional

								tätige Bank mit den Markt- und Preisverhältnissen auf dem Immobilienmarkt in D.


								vertraut. Sie kannte aufgrund des ihr vorliegenden


								Prospekts Alter, schlechte Lage und Ausstattung der Wohnung. Ihr war,

								wie sich ihrem Schreiben vom 2. September 1993 entnehmen lässt, bewusst, dass ein unzureichender Renovierungszustand, mit dem sie

								ernsthaft rechnete, den Wert negativ beeinflusst. Ihr nachträgliches ungewöhnliches Verlangen nach einer unüblich hohen fünfprozentigen Tilgung pro Jahr ist ein wichtiges Indiz dafür, dass sie die Immobilie in hohem Maße nicht als werthaltig ansah. Wenn sie trotz Fehlens zusätzlich

								angeforderter tragfähiger Informationen zum Renovierungszustand nach

								Intervention des Vermittlers die Finanzierung zu einem immer noch ungewöhnlich hohen Tilgungssatz von 3% p.a. abgeschlossen hat, so durfte das Berufungsgericht annehmen, dass die Beklagte vor der von ihr als

								Risiko erkannten und sich aufdrängenden Erkenntnis einer sittenwidrigen

								Überteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen und lediglich versucht hat, durch einen ungewöhnlich hohen Tilgungssatz das

								durch die völlig unzureichende Werthaltigkeit der Immobile bedingte Kreditausfallrisiko zu verringern.


								- 12 -


								23


								2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend ausgeführt, dass die

								Kläger wegen des Aufklärungsverschuldens der Beklagten im Wege des

								Schadensersatzes so zu stellen sind, als hätten sie den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, dass

								ausgleichspflichtige Vorteile der Kläger nicht vorhanden sind, werden

								von der Revision nicht angegriffen. Die von der Beklagten betriebene

								Zwangsvollstreckung ist danach unzulässig, ihre Hilfswiderklage unbegründet.


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								III.

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								Die Revision war nach alledem zurückzuweisen.


								Nobbe


								Müller

								Grüneberg


								Ellenberger

								Maihold


								Vorinstanzen:

								LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 25.08.2005 - 10 O 8701/04 OLG Nürnberg, Entscheidung vom 30.03.2007 - 12 U 2164/05