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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 88/13
Verkündet am:
17. Dezember 2014
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
nein
ja
BGB § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1 aF
a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil
nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH,
Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).
b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es
hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.
c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der
Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.
d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg
-2-
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter
Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin
vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als
das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und
hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für
die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und
der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die
Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar
2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhöhung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab
dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten
Mieterhöhung zum Nachteil der Klägerin entschieden hat.
Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
-3-
Tatbestand:
1
Die Klägerin ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010
kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter
anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der
Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit
Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben
vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli
2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November
2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom
19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den
Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.
2
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch
die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geändert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden
Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 317,76 € nebst Zinsen.
3
Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben
und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und
die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erweitert. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sich die
Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte
-4-
begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 2.268,43 € nebst Zinsen.
4
Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum
für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die
Wohnung der Klägerin aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen
nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die
die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und
hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der
für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in
der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten
Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die
Widerklage hat es die Klägerin - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt.
5
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit
nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist.
Entscheidungsgründe:
6
Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg.
-5-
I.
7
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
8
Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungserklärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen
hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die
Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Bedingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp
entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern
sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abhängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen.
9
Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage,
soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in
Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik
(Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe
erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich
ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse
einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der
vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung
davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Widerruf gleichkommende Erklärung abgebe.
10
Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung
nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die
abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der
Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um-
-6-
fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von untergeordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der
Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden
in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil
der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz richterlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung
der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß
§ 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen
keine Gerüstkosten auswiesen.
11
Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der
Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig.
12
Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012
habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete wegen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisierung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanlage erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene
Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdeckendämmung habe die Klägerin zudem keine erheblichen Einwendungen
gegen die Mieterhöhung erhoben; sie habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für
die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren eingeholten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht,
welche Instandsetzungskosten hierfür anfielen. Auch hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt
habe, habe die Klägerin einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar
dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbei-
-7-
tende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf
bestanden haben solle.
13
Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Feststellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendämmung und den neuen Müllplatz, aus den oben genannten Erwägungen begründet. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprechanlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei
insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes
und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme
dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegensprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die
Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe.
14
Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die
Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe
dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Klägerin
schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den
Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Klägerin
gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine
Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich angefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin.
-8-
15
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112,34 € begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung
um monatlich 11,82 € für die neuen Rollläden, um monatlich 0,87 € für die neue
Schließanlage, um monatlich 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, jeweils ab
Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monatlich 8,24 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend
gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola.
II.
16
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.
17
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die
Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF
bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht
vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht
entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren
nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der
Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der
Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April
2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege-
-9-
benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung
begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau
neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).
18
1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung
der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber
dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des
§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt
worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt.
19
a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil der Klägerin die
Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem
1. Mai 2013 zugegangen sind.
20
b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch
die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt
wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die
neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße Instandsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es.
Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.
- 10 -
21
c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht
eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist
dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung
jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen
ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen
elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03,
WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM
2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die
einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom
26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08,
aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der
Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter
sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR
281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision unbeanstandet - nicht getroffen.
22
d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht
als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen
hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung
einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache verbunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte
entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein
Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das
Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der
Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer-
- 11 -
nung von der Wohnung der Klägerin befindet und die Wohnwertverbesserung
dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunkte.
23
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die
Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die
Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in
der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die
neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist
und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht
und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einsparung von Energie führen.
24
Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass
die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Klägerin ihr
Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von
der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten
Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.
Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
25
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung
wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der
(vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab
1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisierung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungsweise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit
Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er-
- 12 -
neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der
Haustüren - eingetreten.
26
a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten,
dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht
bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich
um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.
27
aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126
Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die
Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern,
dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks.
7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB]).
28
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter
den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,
277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006
- VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/
Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
- 13 -
29
bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum
preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten
Maßnahmen
fällige
Instandsetzungskosten
erspart
wurden
(Emmerich/
Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB
Rn. 18).
30
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/
Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOKBGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist
es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand
zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG
Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3
MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/
Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB,
13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5;
Emmerich/Sonnenschein, aaO).
31
cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den ersparten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedämmung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern
und der Wohnung der Klägerin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese
- 14 -
Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen
Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne
jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu
bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Klägerin auf diese
Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf
sie umgelegten Kosten machen konnte.
32
Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die
Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes.
Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren
Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss
vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den
in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.
33
b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die
Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1
BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat
sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.
34
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhöhungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die
durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite
ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestaltungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM
- 15 -
2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010,
Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat
das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese
Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen
geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob
gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder
Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht
gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR
46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013,
2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.
35
aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der
Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).
36
bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend
berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklärung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen
des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht
(MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO
Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den
aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber
den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat
- 16 -
sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen
soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen.
37
Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den
beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat,
gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung
der Rechtsbindungswille gefehlt habe.
38
Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete
begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbetrages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisierungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die
rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte nehmen wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.
39
cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch
nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch
nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann
das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich
trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/
Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der
Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es
nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
- 17 -
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4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt
werden.
41
a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht
im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbezogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt
worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei
nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend
erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
42
b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht
die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten
überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.
43
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und
erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem
Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in
der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer
Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von
Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters,
in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten
Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647
Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58
- 18 -
unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom
25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).
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Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten
gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürftig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten
ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können.
Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätzgrundlage zu ermitteln.
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c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die
Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der
§§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassadenarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich
sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbetrag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das
Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat.
Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287
Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der
Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter
Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584
Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).
- 19 -
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Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchshöhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in
irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss
vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht
wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre
(st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom
6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010
- VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07,
NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992,
36 unter 3 a).
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Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar
hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat
aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich
erachteten - Gerüstkosten hält.
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5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung
des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick
auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von
Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Anschlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der Beklagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt
sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte
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Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung
vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das
Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbesondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel
an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Rollladenkasten
- tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.
49
Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten
Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April
2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011).
III.
50
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit
das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der
Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab
1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar
2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung
der Rollläden zum Nachteil der Klägerin entschieden hat; insoweit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision
und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der
Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und
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Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1
ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Schneider
Dr. Achilles
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 24.01.2012 - 233 C 182/11 LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 76/12 -