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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 25/12


								Verkündet am:

								10. Oktober 2012

								Ermel,

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin

								Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63

								des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2012 aufgehoben.

								Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

								über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers

								eine Wohnung in Berlin Mitte an, die damals mit einem Einzelofen und einem

								G.


								-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis


								mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.

								2


								Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die im Gebäude

								inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der

								Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.


								-3-


								Entscheidungsgründe:

								3


								Die Revision hat Erfolg.

								I.


								4


								Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 270) hat zur Begründung

								seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im

								Wesentlichen ausgeführt:


								5


								Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch darauf, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden. Es handele sich dabei

								um eine Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, weil die Wohnung der

								Beklagten seitens des Vermieters nur mit Einzelöfen ausgestattet sei. Der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung aufgrund einer entsprechenden Modernisierungsvereinbarung mit dem Rechtsvorgänger des Klägers mit einer

								Gasetagenheizung ausgestattet habe, bleibe außer Betracht, weil vom Mieter

								geschaffene Modernisierungen im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB nicht berücksichtigt werden dürften; anderenfalls hätte es der Mieter in der Hand, eine

								Modernisierung des Vermieters durch eigene Investitionen zu blockieren.


								6


								Die Beklagte könne auch nicht geltend machen, dass die Modernisierung

								für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare

								Härte darstelle, denn die Wohnung werde durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (§ 554 Abs. 2

								Satz 4 BGB). Ausgangspunkt für die Beurteilung sei auch hier der für die Bemessung der Miete maßgebliche Zustand, mithin der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand mit Einzelöfen.


								-4-


								II.

								7


								Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom

								Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden, nicht bejaht werden.


								8


								Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, kommt

								es für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnahmen als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom

								Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an; lediglich vom Mieter

								vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht (Senatsurteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, WuM 2012, 448 Rn. 13).


								9


								Dieser Maßstab gilt auch für die Beurteilung der Frage, ob eine Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt, weil die Mietsache durch die

								vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt

								wird, wie er allgemein üblich ist; auch insoweit ist der gegenwärtige Zustand

								einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Veränderungen zugrunde zu legen.


								10


								Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB vorgesehene Ausnahme von der Härtefallprüfung soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt. Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig

								geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht, außer Acht zu

								lassen. Ein Ausschluss der Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 BGB kann deshalb nicht damit begründet werden, dass die früher vorhandenen Einzelöfen


								-5-


								dem heutigen allgemein üblichen Zustand nicht entsprechen. Gegenüber der

								bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen eingebaute Zentralheizung keine Wohnwertverbesserung dar, denn in der Regel ist eine

								Gasetagenheizung, deren Einstellung der Mieter allein regeln kann, zumindest

								ebenso komfortabel wie eine Zentralheizung. Es kann daher nicht angenommen

								werden, dass erst mit dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung ein allgemein üblicher Wohnstandard erreicht würde.

								III.

								11


								Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm

								vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen

								hat, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu

								einer Einsparung von Energie führt und ob in ihrer Person ein Härtegrund im

								Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die Sache ist daher zur neuen


								-6-


								Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen

								(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

								Ball


								Dr. Milger

								Dr. Schneider


								Dr. Achilles

								Dr. Bünger


								Vorinstanzen:

								AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 30.03.2011 - 11 C 212/10 LG Berlin, Entscheidung vom 10.01.2012 - 63 S 203/11 -