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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 388/12


								Verkündet am:

								10. Juli 2013

								Vorusso,

								Justizhauptsekretärin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB § 575 Abs. 1 Satz 2

								Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des

								Mietvertrags.


								BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - LG Waldshut-Tiengen

								AG Waldshut-Tiengen


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 19. Juni 2013 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer

								des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2012 im

								Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten entschieden worden ist.

								Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung

								und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

								an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Der Beklagte mietete von der Klägerin ab 1. November 2004 eine Wohnung. Zur Mietzeit enthält der Vertrag folgende individualvertraglich vereinbarte

								Bestimmung:

								"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit

								abgeschlossen. Es beginnt am 1. 11. 2004 und endet am 31. 10. 2011,

								wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."


								-3-


								2


								Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011, ferner im Laufe des Rechtsstreits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos.


								3


								Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht

								hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht

								zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren

								weiter.


								Entscheidungsgründe:

								4


								Die Revision hat Erfolg.

								I.


								5


								Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

								für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:


								6


								Der Beklagte sei zur Räumung der von der Klägerin angemieteten Wohnung verpflichtet, weil die mit Schreiben vom 28. Februar 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum

								31. August 2011 beendet habe.


								7


								Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung des Mietverhältnisses stehe

								der Kündigung nicht entgegen. Denn die Befristung sei wegen Verstoßes gegen

								§ 575 BGB unwirksam, so dass die Parteien einen unbefristeten und somit ordentlich kündbaren Mietvertrag abgeschlossen hätten. Dass die Befristung auf

								Wunsch des Beklagten in den Vertrag aufgenommen worden sei und die Bestimmung des § 575 BGB dem Schutz des Mieters diene, ändere an dieser

								Rechtslage nichts.


								-4-


								8


								Die Befristung könne angesichts des eindeutigen Wortlauts nicht dahin

								ausgelegt werden, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart

								sei, zumal eine derart lange Bindungsdauer - unter der Berücksichtigung der

								zweimaligen Option 13 Jahre - auch bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung mit der Konzeption des Gesetzes nicht vereinbar sei.


								9


								Es verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich die Klägerin

								auf die Unwirksamkeit der Befristung berufe. Zwar sei nicht zu verkennen, dass

								§ 575 BGB dem Mieterschutz diene und der Verstoß gegen diese Norm dazu

								führe, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beendet werde.

								Gleichwohl sei der Klägerin die Berufung auf § 575 BGB nicht versagt, denn

								anderenfalls wäre durch die unwirksame Befristung nur die Kündigung des

								Vermieters ausgeschlossen, was nicht dem Willen der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags entspreche. Dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf nicht bestehe, habe der Beklagte in der Berufungsinstanz

								nicht vorgebracht. Auf die Wirksamkeit der weiteren, kurz vor der Berufungsverhandlung erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs komme es

								deshalb nicht an.


								II.

								10


								Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom

								Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf

								Räumung der dem Beklagten vermieteten Wohnung nicht bejaht werden. Das

								Berufungsgericht hat verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten

								Befristung des Mietvertrages eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden ist. Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu

								schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein bei-


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								derseitiger Kündigungsverzicht tritt. Die während der Dauer dieses Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin ist daher unwirksam.

								11


								1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen,

								dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung eines Mietvertrags über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB

								nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als

								Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will

								oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern

								oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Voraussetzungen liegen nicht

								vor, so dass die Befristung unwirksam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt

								der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.


								12


								2. Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist.


								13


								a) Die Parteien haben mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige

								langfristige Bindung bezweckt. Dies ergibt sich daraus, dass die Befristung auf

								Wunsch des Beklagten aufgenommen worden ist, der sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern wollte und

								deshalb in Kauf genommen hat, dass er während der festen Vertragslaufzeit

								auch selbst nicht ordentlich kündigen kann. Mit diesem Wunsch des Beklagten

								nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer

								zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) hat sich die Klägerin durch die Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.


								-6-


								14


								b) Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige

								Bindung beider Parteien entfallen ist. Das dispositive Recht, nach dem das

								Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2

								BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt

								werden kann, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht.


								15


								Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung enthält § 575 Abs. 1

								Satz 2 BGB keine abschließende, eine ergänzende Vertragsauslegung verbietende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung. Denn mit

								der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das

								Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag

								zu beschränken. Es ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der

								Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden

								sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, zum Beispiel durch einen

								Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein (BT-Drucks.

								14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW

								2004, 1448 unter II 2).


								16


								c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige

								Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien

								redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli

								1989 - VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012

								- VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu

								schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger

								Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum


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								Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.

								17


								Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigungsausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. Senatsurteil vom

								22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR

								98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25). Insoweit gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit,

								der auch eine langfristige Bindung - wie hier der Klägerin von bis zu 13 Jahren

								bei Ausübung der Optionen durch den Beklagten - ermöglicht, soweit nicht wofür hier keine Anhaltspunkte bestehen - die Grenze des § 138 BGB überschritten ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das Eigentumsgrundrecht des Vermieters nicht tangiert, wenn er sich mit einer Individualvereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlässt, die nur unter den

								Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden

								kann.


								III.

								18


								Nach alledem kann des Urteil des Berufungsgerichts insoweit, als zum

								Nachteil des Beklagten entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist

								daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur

								Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus

								folgerichtig - keine Feststellungen zu der weiteren (fristlosen) Kündigung der

								Klägerin getroffen hat. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und


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								Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1

								ZPO).

								Dr. Frellesen


								Dr. Milger

								Dr. Schneider


								Dr. Achilles

								Dr. Bünger


								Vorinstanzen:

								AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 29.06.2012 - 7 C 280/11 LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2012 - 2 S 39/12 -