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								BUNDESGERICHTSHOF

								BESCHLUSS

								VIII ZR 180/09

								vom

								13. April 2010

								in dem Rechtsstreit


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. April 2010 durch den

								Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter

								Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger

								beschlossen:


								Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten

								gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.


								Gründe:

								1


								1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a

								Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zur

								Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO)

								zugelassen und dies mit der Frage der Absehbarkeit des Eigenbedarfs begründet. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch

								ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder

								zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.


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								Die Maßstäbe für die Beantwortung der vom Berufungsgericht zum Anlass der Zulassung genommenen Frage sind durch die Rechtsprechung des

								Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 292; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357)

								und des Bundesgerichtshofs hinreichend geklärt. Wie der Senat im Anschluss

								an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits entschieden

								hat, setzt sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch,


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								wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder

								entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu

								nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit

								jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über

								die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

								Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem

								für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten

								und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139,

								Tz. 19). Dabei hat der Senat die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen

								Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags

								auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf hinweisen muss, offen gelassen. Sie

								bedarf auch hier keiner abschließenden Entscheidung. Denn angesichts der

								Gesamtumstände des vorliegenden Falles, namentlich der kurzen Zeitspanne

								von nur knapp drei Monaten zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und

								der Eigenbedarfskündigung sowie der Wohn- und Lebenssituation des Beklagten, ist bereits auf der Grundlage der vorhandenen Senatsrechtsprechung von

								dem Bestehen einer Hinweispflicht des Beklagten in Bezug auf den Eigenbedarf

								auszugehen.

								3


								Im Übrigen hat der Senat auch bereits entschieden, dass bis zum Ablauf

								der Kündigungsfrist eine Pflicht des Vermieters zur Mitteilung eines etwaigen

								Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes besteht (BGHZ 165, 75, 85).


								4


								Ein Zulassungsgrund ist auch nicht hinsichtlich der vom Berufungsgericht

								behandelten Frage gegeben, ob der Beklagte möglicherweise aufgrund des in

								der Kündigungserklärung hilfsweise angeführten Sonderkündigungsrechts gemäß § 573a Abs. 2 BGB zur Kündigung berechtigt war. Der vorliegende Fall

								gibt keinen Anlass, wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache über


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								das zu § 573a Abs. 2 BGB ergangene Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR

								307/07, NJW-RR 2008, 1329) hinausgehende Leitlinien zu entwickeln. Die Frage, unter welchen Umständen Räumlichkeiten als Wohnraum innerhalb der vom

								Vermieter selbst bewohnten Wohnung im Sinne des Sonderkündigungsrechts

								nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen sind, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung und kann nur vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des

								Einzelfalls entschieden werden. Da weder ersichtlich noch dargetan ist, dass

								das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung zu § 573a Abs. 2 BGB von der

								Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs oder der Rechtsprechung gleich- oder

								höherrangiger Instanzgerichte abgewichen ist, ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Einheitlichkeit der Rechtsprechung geboten.

								5


								2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.


								6


								Das Berufungsgericht hat bei seiner Entscheidung die Maßstäbe der

								höchstrichterlichen Rechtsprechung berücksichtigt und auch im Ergebnis richtig

								entschieden. Sowohl die Ausführungen zur Treuwidrigkeit der Kündigung als

								auch die Beurteilung des Vorliegens eines Sonderkündigungsrechts gemäß

								§ 573a Abs. 2 BGB und die in diesem Zusammenhang erfolgte Bewertung,

								dass es sich bei der von der Klägerin angemieteten Wohnung nicht um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt, sind frei

								von Rechtsfehlern. Die vom Beklagten mit der Revision hiergegen vorgebrachten Angriffe verfangen nicht.


								7


								a) Entgegen der Rüge der Revision hat das Berufungsgericht, wie sich

								aus dem tatbestandlichen Teil des Urteils ergibt, die vom Beklagten vorgetragene Kenntnis der Klägerin von der Beziehung des Beklagten berücksichtigt.

								Die Nichterwähnung in der Urteilsbegründung ist unschädlich. Nach Art. 103


								-5-


								Abs. 1 GG sind die Gerichte verpflichtet, das Vorbringen der Parteien zur

								Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Die Gerichte brauchen jedoch

								nicht jedes Vorbringen der Beteiligten in den Gründen der Entscheidung ausdrücklich zu bescheiden (BVerfG, DVBl 2007, 253; BGHZ 154, 288, 300; BGH,

								Beschluss vom 28. März 2008 - VI ZR 57/07, GesR 2008, 361; jeweils m.w.N.).

								8


								b) Ebenso greift die Rüge nicht durch, das Berufungsgericht habe verkannt, dass der Beklagte zwar vor Ausspruch der Kündigung, aber erst nach

								Abschluss des Mietvertrages in Erwägung gezogen habe, eine andere Wohnung als Familienwohnung anzumieten. Hierbei übersieht die Revision, dass

								das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang keine genaue zeitliche Feststellung getroffen, sondern lediglich ausgeführt hat, der Beklagte habe vor dem

								1. Mai 2007 in Erwägung gezogen, eine andere Wohnung als Familienwohnung

								anzumieten. Wenn das Berufungsgericht hieraus den Schluss zieht, es sei unglaubhaft, dass der Beklagte die Möglichkeit eines Zusammenziehens nicht

								schon bei Mietvertragsschluss erwogen habe, begegnet dies revisionsrechtlich

								keinen Bedenken.


								9


								c) Gleichfalls ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft den Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung und

								fehlendes Interesse der Klägerin an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses

								verneint. Die dahin gehende Auslegung der abgegebenen Erklärungen der Parteien durch das Berufungsgericht unterliegt nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung darauf, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln,

								Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt wurden oder ob die Auslegung auf

								einem von der Revision gerügten Verfahrensfehler beruht (vgl. BGHZ 150, 32,

								37; BGH, Urteil vom 16. März 2009 - II ZR 68/08, WM 2009, 861, Tz. 12; BGH,

								Urteil vom 23. Januar 2009 - V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, Tz. 8; BGH, Urteil


								-6-


								vom 8. Januar 2009 - IX ZR 229/07, NJW 2009, 840, Tz. 9). Solche revisionsrechtlich beachtlichen Auslegungsfehler weist das Berufungsurteil indessen

								nicht auf.

								10


								d) Unbehelflich ist auch die Rüge, die Klägerin habe durch die Nichtzahlung der Miete ihrerseits Hauptpflichten aus dem Mietvertrag verletzt und könne

								vom Beklagten deshalb keinen Schadensersatz wegen Verletzung von dessen

								Vertragspflichten verlangen. Die Revision verkennt hierbei, dass die Ursache

								der beanstandeten Handlungsweise der Klägerin in der vom Berufungsgericht

								rechtsfehlerfrei festgestellten treuwidrigen Eigenbedarfskündigung des Beklagten zu sehen ist.


								11


								e) Dem Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kann, anders als die Revision meint, auch nicht mit Erfolg der Einwand des Mitverschuldens der Klägerin oder des Verstoßes gegen Schadensminderungspflichten

								wegen Nichterhebung eines Widerspruchs gegen die Kündigung entgegengehalten werden. Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Ersatzpflicht

								des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters nur dann ganz oder teilweise entfallen (§ 254

								BGB), wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder

								wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar

								ist, sich gegen die Kündigung zu wehren (BGHZ 89, 296, 307 f.). Diese Voraussetzungen liegen, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, hier

								nicht vor.


								12


								f) Vergeblich macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsgericht habe die vom Beklagten vorgelegte Planzeichnung der Räume des Dachgeschosses nicht zur Kenntnis genommen, aus der hervorgehe, dass sich vor

								der Wohnung der Klägerin ein Hausflur befunden habe, der die vom Beklagten


								-7-


								genutzten Räume miteinander verbunden habe und den die Klägerin habe

								durchqueren müssen, um zu ihrer Wohnung zu gelangen. Die Revision übersieht hierbei, dass das Berufungsgericht entgegen ihrer Annahme die genannte

								Planzeichnung des Dachgeschosses der tatsächlichen und rechtlichen Würdigung zugrunde gelegt hat. Die im Berufungsurteil erwähnte Skizze über die

								Raumaufteilung im Dachgeschoss ist identisch mit der vom Beklagten angeführten Planzeichnung. Hinzu kommt, dass ausweislich des Protokolls der

								mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 17. Juni 2009 die vom

								Beklagten vorgelegten inhaltsgleichen Planzeichnungen erörtert und ebenso

								wie die Planzeichnungen der Klägerin unstreitig gestellt worden sind. Das Berufungsgericht hat in seine sorgfältig begründete und insgesamt rechtsfehlerfreie

								Würdigung der räumlichen Verhältnisse auch den in der Revisionsbegründung

								als Hausflur bezeichneten Bereich des Dachgeschosses ausdrücklich einbezogen, ihn aber nicht der Wohnung des Beklagten zugeordnet, sondern als Teil

								des von den Parteien gemeinsam genutzten Treppenhauses angesehen. Dies

								begegnet rechtlich keinen Bedenken. Im Übrigen kommt es für die Frage, ob es

								sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung um Wohnraum innerhalb der

								vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt, auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Beurteilung, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann,

								ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und

								die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218, Tz. 23; BGH, Urteil vom 3. Dezember 2009 - III ZR 139/09, juris, Tz. 12). Einen solchen Fehler zeigt weder

								die Revision auf noch ist er sonst ersichtlich. Die Revision will vielmehr ihre tatsächliche Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts setzen.

								Hiermit kann sie nicht durchdringen.


								-8-


								3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach


								13


								Zustellung dieses Beschlusses.

								Ball


								Dr. Hessel

								Dr. Schneider


								Dr. Achilles

								Dr. Bünger


								Hinweis:

								Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 6. Juli 2010

								erledigt worden.


								Vorinstanzen:

								AG Göttingen, Entscheidung vom 18.06.2008 - 25 C 354/07 LG Göttingen, Entscheidung vom 08.07.2009 - 5 S 54/08 -