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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 136/17


								Verkündet am:

								11. Juli 2018

								Vorusso,

								Amtsinspektorin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3, § 558b Abs. 2

								a) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des

								Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich

								Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus

								denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu

								können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in

								das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom

								3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).

								b) Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht

								schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die

								Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre,

								weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

								BGH, Urteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17 - LG Bremen

								AG Bremen


								ECLI:DE:BGH:2018:110718UVIIIZR136.17.0


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren

								gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Juni 2018 durch die

								Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter

								Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt


								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer

								des Landgerichts Bremen vom 18. Mai 2017 aufgehoben.

								Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

								über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Miete für eine von

								der Beklagten gemietete 68,86 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus

								in Bremen um 35,86 € auf monatlich 359,24 € ab dem 1. Oktober 2015.


								2


								In ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 25. Juni 2015 teilte die Klägerin

								der Beklagten mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung monatlich 5,70 € je Quadratmeter Wohnfläche betrage und sich die Monatsmiete

								- unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze - auf 5,22 € je Quadratmeter erhöhe. Das Mieterhöhungsverlangen nimmt zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

								Dipl.-Ing. W.


								vom 3. Juni 2015, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichs-


								-3-


								miete für die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen dieses sowie des benachbarten

								Gebäudes enthält. In dem Gutachten heißt es unter anderem:

								"[…] Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter

								angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in

								diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von

								mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die

								in der Ausstattung ähnlich sind […]."


								3


								Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren

								weiter.


								Entscheidungsgründe:

								4


								Die Revision hat Erfolg.

								I.


								5


								Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:


								6


								Die Klage sei unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen formell

								unwirksam sei. Das zugrunde gelegte Sachverständigengutachten entspreche

								den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht.


								7


								Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutachten zu genügen - und dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen nachzuvollziehen und ansatzweise selbst zu prüfen -, sei eine Besichtigung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich; bei


								-4-


								Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen

								Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur

								ortsüblichen Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer

								genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb derselben Wohnanlage beruhen. Durch

								die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Musterwohnung

								müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese in etwa der Ausstattung der

								eigenen Wohnung entspreche.

								8


								Das diesbezüglich widersprüchliche und unverständliche Gutachten der

								Sachverständigen W.


								sei für den Mieter nicht nachvollziehbar. Die Sachver-


								ständige habe keine der Wohnungen des Anwesens besichtigt, sondern beziehe sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, worauf genau Bezug genommen werde. Zudem hätten der Sachverständigen, wie

								sie in ihrem Gutachten ausführe, als Arbeitsunterlagen lediglich Angaben zur

								Wohnfläche und zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an einer hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und an Angaben

								zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen.

								9


								Da das Anwesen nur einige wenige, flächenmäßig stark variierende

								Wohnungen aufweise, sei darüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt

								als Musterwohnung geeignet seien.


								10


								Zudem differenziere das Gutachten hinsichtlich des Modernisierungsgrades der Wohnungen nur im Hinblick auf die - nicht genau beschriebenen - Badezimmer, nicht aber unter Berücksichtigung des "Gesamtzustandes" der Wohnungen. Insbesondere sei eine zum Teil vorgenommene Modernisierung der

								Heizkörper und der (außer Putz) verlegten Rohre außer Betracht geblieben.


								-5-


								Schließlich bewerte das Gutachten die W.


								straße als Nebenstraße, ob-


								wohl es sich um eine "größere" Straße mit Straßenbahnverkehr handele.


								II.

								11


								Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom

								Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend

								gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558

								Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB) nicht verneint werden.


								12


								Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen

								vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber - wie

								das Berufungsgericht meint - als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10. Oktober

								2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR

								212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03,

								NZM 2004, 581 unter II 4), hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,

								das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. W.


								erklärte Mieterhöhungsverlangen der


								Klägerin vom 25. Juni 2015 genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu

								stellenden formellen Anforderungen nicht.

								13


								1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines

								Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes

								Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug

								genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei namentlich bereits deshalb in for-


								-6-


								meller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen

								Gutachten nicht zu entnehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung der Beklagten (oder einer Wohnung gleichen Typs) durch die Sachverständige vorausgegangen sei.

								14


								a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die

								konkrete - beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare - Wohnung besichtigt haben müsse (Staudinger/V. Emmerich, BGB,

								Neubearb. 2018, § 558a Rn. 41; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

								13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88; MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a

								Rn. 26; BeckOKG-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2018, § 558a BGB Rn. 61 f.),

								hängt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung

								der Mietsache durch den Sachverständigen ab.


								15


								Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß

								gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters (BVerfG, WuM 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat

								jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher

								Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachverständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht

								von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung abhängig zu machen.


								16


								aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt "ein mit Gründen versehenes Gutachten".


								17


								(1) Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen

								Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom


								-7-


								Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des Senats; siehe nur Urteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576

								Rn. 10; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie

								VIII ZR 66/15, ZMR 2016, 433 Rn. 9).

								18


								Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem

								Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung

								des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise

								nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO

								Rn. 11, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 10).


								19


								(2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom

								19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO

								Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f.,

								1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I

								S. 3604]).


								20


								bb) Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den

								Sachverständigen.


								-8-


								21


								(1) Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben

								des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind (siehe bereits

								BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 MHG]). Ob der Mieter aber in die Lage

								versetzt wird, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen

								und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hängt - wie die Revision zu Recht geltend macht - davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der

								konkreten (beziehungsweise zu einer vergleichbaren) Wohnung enthält, nicht

								aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Die Quellen der Sachkunde sind zwar für

								die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage

								auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch

								eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.


								22


								(2) Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen (unverbindlichen) "Hinweise(n) für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2

								Abs. 2 MHG" ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: "Der

								Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen.

								Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige

								die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat

								[…]" (WuM 1980, 189, 190). Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte

								Verfahrensvoraussetzung sein sollte, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstellt, die geeignet ist, überflüs-


								-9-


								sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer

								außergerichtlichen Einigung fördert.

								23


								b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner

								bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht

								ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom 3. Februar 2016 (jeweils

								juris Rn. 6 beziehungsweise Rn. 5 [insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt])

								war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine

								Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegangen, so dass dieser Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des

								Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich

								war.


								24


								c) Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus

								formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W.

								die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus Anlass des

								hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens, aber bereits früher besichtigt hat. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob - was das Berufungsgericht

								in Frage gestellt hat - das Anwesen eine der Wohnung der Beklagten vergleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachtens

								sein könnte.


								25


								2. Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das

								Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam,

								weil das Gutachten der Sachverständigen W.


								nicht nur die Modernisierung


								der Badezimmer undifferenziert beziehungsweise ungenau beschreibe, sondern

								den "Gesamtzustand" der Wohnung, insbesondere hinsichtlich der modernisierten Heizkörper und der über Putz verlegten Rohre unberücksichtigt lasse.


								- 10 -


								Überdies sei die Straße, an der die Mietsache liege, nicht - wie im Gutachten

								angegeben - als Nebenstraße, sondern als "größere" Straße zu bewerten.

								26


								Etwaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge,

								dass das Mieterhöhungsverlangen bereits - mangels der nach § 558a Abs. 1, 2

								Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung - aus formellen Gründen unwirksam wäre.


								27


								a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, beschreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens.

								Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieben ("Bad alt",

								"Bad neu") und - was das Berufungsgericht übersehen hat - durch die Beschreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die

								Sachverständige des Weiteren die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen des Anwesens zunächst nach der Anzahl der Zimmer - unter jeweiliger Angabe der Art

								der Zimmer, der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach

								dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits "Ursprung", andererseits "modernisiert"). Ergänzend hat die Klägerin in ihrem

								Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der Beklagten einzuordnen sei. Auf diese Weise sind für den Mieter nachvollziehbare

								und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden.


								28


								b) Soweit das Berufungsgericht unterbliebene Angaben zur Modernisierung von Heizkörpern und zu über Putz verlegten Rohren beanstandet, hat die

								Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht

								nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen.

								Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche Vergleichsmiete von Be-


								- 11 -


								lang wären, begründete eine davon abweichende Bewertung durch die Sachverständige - ebenso wie die Frage, ob die Mietsache an einer Nebenstraße

								oder an einer "größeren" Straße belegen ist - allenfalls einen inhaltlichen Fehler

								des Gutachtens, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in

								formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen

								Zustimmungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu

								prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, aaO mwN;

								siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 - VIII ZR 220/13, NZM

								2014, 349 Rn. 3).


								III.

								29


								Das Urteil des Berufungsgerichts kann somit keinen Bestand haben; es

								ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist - da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf -


								- 12 -


								nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an

								das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

								Dr. Milger


								Dr. Hessel

								Dr. Bünger


								Dr. Schneider

								Dr. Schmidt


								Vorinstanzen:

								AG Bremen, Entscheidung vom 22.06.2016 - 19 C 522/15 LG Bremen, Entscheidung vom 18.05.2017 - 2 S 207/16 -