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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								V ZR 25/07


								Verkündet am:

								9. November 2007

								Langendörfer-Kunz

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB §§ 195, 199 Abs. 1

								Lässt sich ein Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen, beginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden Beratungsfehler gesondert zu

								laufen.

								BGB §§ 675, 433

								Ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung

								mit Fremdmitteln zu erwerben, muss darüber aufklären, dass er die Zinsen für das

								von dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert, wenn sich die Zinssubvention nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt.

								BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07 - OLG Celle

								LG Hannover


								-2-


								Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 9. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

								Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

								Dr. Roth

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision des Streithelfers der Kläger wird das Urteil des

								16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 16. Januar 2007

								aufgehoben.

								Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

								über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Kläger erwarben im März 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in E.


								zum Preis von 154.905 DM und schlossen einen Vertrag


								über die Mietenverwaltung (Mietpool) ab. Dem Vertragsschluss vorausgegangen waren Gespräche mit einem für die Vertriebsbeauftragte der Beklagten tätigen Vermittler. Dieser hatte auf die Möglichkeit hingewiesen, ohne Eigenkapital eine Wohnung aus dem Bestand der Beklagten zu kaufen; anschließend hatte er eine Berechnung für die Wohnung in E.


								vorgelegt, aus der sich ein


								durch Mieteinnahmen und Steuervorteile nicht gedeckter monatlicher Aufwand

								der Kläger von 184 DM ergab.


								-3-


								2


								Mit der Behauptung, sie seien durch den Vermittler falsch und unvollständig beraten worden, verlangen die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie u.a. die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz des ihnen aus

								dem Erwerb der Wohnung erwachsenden weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist.


								3


								Die Kläger haben zunächst mit Schriftsatz vom 31. Dezember 2004 sowie per E-Mail die Durchführung eines Güteverfahrens bei einer staatlich anerkannten Gütestelle in Freiburg beantragt. Die E-Mail lag dort am 31. Dezember

								2004 abrufbereit vor. Wann der Schriftsatz bei der Gütestelle eingegangen ist,

								hat sich nicht feststellen lassen.


								4


								Die nachfolgend erhobene Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Streithelfer der Kläger deren Anträge weiter.


								Entscheidungsgründe:

								I.

								5


								Das Berufungsgericht hält etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger

								wegen positiver Vertragsverletzung eines mit der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages nach § 195 i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB für verjährt,

								weil ihnen bereits Ende 2001 zahlreiche Beratungsfehler bekannt gewesen seien. Hiervon ausgenommen sei zwar der Vorwurf, die Beklagte habe sie nicht

								darüber aufgeklärt, dass ein Teil des Kaufpreises verwendet würde, um die Zinsen für das von ihnen aufgenommene Vorausdarlehen zu subventionieren und

								dem Mietpool einen Zuschuss zu gewähren. Jedoch beginne die Verjährungs-


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								frist nicht erst mit Kenntnis des 25. Beratungsfehlers, sondern bereits dann zu

								laufen, wenn die Erhebung einer Klage hinreichende Erfolgsaussicht habe und

								damit zumutbar erscheine. Das sei hier Ende 2001 der Fall gewesen. Die bis

								Ende 2004 laufende Verjährungsfrist sei nicht gehemmt worden. Dass der

								schriftliche Antrag auf Einleitung eines Güteverfahrens am 31. Dezember 2004

								bei der Gütestelle eingegangen sei, hätten die Kläger nicht bewiesen. Die per

								E-Mail übermittelte Textdatei sei kein Antrag im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 4

								BGB, da sie die in der Verfahrensordnung der Gütestelle für solche Anträge

								vorgesehene Schriftform nicht erfülle.


								II.

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								Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.


								7


								1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,

								dass Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages, die - wie etwaige Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte am 1. Januar 2002 unverjährt bestanden, der seit diesem Zeitpunkt geltenden

								regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB i.V.m.

								Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB).


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								Weiter nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass die Frist

								- da sie kürzer ist als die für die streitgegenständlichen Ansprüche geltende

								Verjährungsfrist des alten Rechts - nach dem Wortlaut der Übergangsregelung

								des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB zwar von dem 1. Januar 2002 an berechnet wird, dass dieser Stichtag für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB aber nicht allein maßgeblich ist, sondern zusätzlich


								-5-


								die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müssen. Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v.

								23. Januar 2007, XI ZR 44/06, WM 2007, 639 - zur Veröffentlichung in BGHZ

								bestimmt; Urt. v. 7. März 2007, VIII ZR 218/06, WM 2007, 987, 988).

								9


								2. Nicht zu beanstanden ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts,

								die mit der Klage verfolgten Ansprüche seien verjährt, soweit die Kläger vor

								dem 1. Januar 2002 Kenntnis von Beratungsfehlern der Beklagten hatten oder

								diese infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannten. Die Verjährungsfrist der auf

								solche Beratungsfehler gestützten Ansprüche hat am 1. Januar 2002 begonnen; sie ist von den Klägern bis zu deren Ablauf am 31. Dezember 2004 nicht

								gehemmt worden.


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								a) Zwar kann die Einreichung eines Güteantrags bei einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle die Verjährung

								hemmen, wenn die Bekanntgabe des Antrags demnächst veranlasst wird

								(§ 204 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 BGB). Das Berufungsgericht hat sich jedoch

								nicht davon zu überzeugen vermocht, dass der schriftliche Antrag auf Einleitung

								eines Güteantrags rechtzeitig, d.h. noch am 31. Dezember 2004, bei der Gütestelle in Freiburg eingegangen ist; die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.


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								b) Die am 31. Dezember 2004 bei der Gütestelle eingegangene E-Mail

								genügte den für einen Antrag nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB geltenden Formerfordernissen nicht und war daher nicht geeignet, die Verjährung zu hemmen.


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								In welcher Form ein solcher Güteantrag zu stellen ist, richtet sich nach

								den für die Tätigkeit der jeweiligen Gütestelle maßgeblichen Verfahrensvorschriften. Diese können sich unmittelbar aus landesrechtlichen Bestimmungen

								(z.B. Art. 7 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes sowie § 1 Abs. 2 des Güte-


								-6-


								stellen- und Schlichtungsgesetz Nordrhein-Westfalen i.V.m. § 20 Abs. 1 Satz 2

								des Schiedsamtsgesetzes Nordrhein-Westfalen) oder aus einer eigenen Verfahrensordnung der Gütestelle (vgl. z.B. § 4 Abs. 1 des Brandenburgischen Gütestellengesetzes sowie § 9 Abs. 1 Satz 1 des Hessischen Schlichtungsgesetzes) ergeben. Das hier einschlägige Recht des Landes Baden-Württemberg

								bestimmt, dass von der Landesverwaltung eingerichtete und anerkannte Gütestellen nach einer Verfahrensordnung vorgehen müssen, die in ihren wesentlichen Teilen dem Verfahrensgang nach dem (Landes-) Schlichtungsgesetz entspricht (§ 22 Abs. 1 Nr. 3 AGGVG-BW). Die Verfahrensordnung der von den

								Klägern angerufenen Gütestelle in Freiburg sieht nach den Feststellungen des

								Berufungsgerichts in § 3 Abs. 2 vor, dass das Güteverfahren schriftlich zu beantragen ist, wenn die Verjährung eines Anspruchs gehemmt oder eine andere

								gesetzliche Folge der Anrufung einer Gütestelle erreicht werden soll.

								Ob damit, wovon das Berufungsgericht ausgeht, die Schriftform des


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								§ 126 BGB gemeint ist oder - was näher liegen dürfte - auf die sog. prozessrechtliche Schriftform (vgl. BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 416/04, WM 2005,

								2056, 2057 sowie § 130a Abs. 1 Satz 1 ZPO) Bezug genommen wird, die beispielsweise auch die Übermittlung per Telefax einschließt, bedarf keiner Entscheidung. Denn die von den Klägern gewählte elektronische Form wahrte keine der beiden Formen. Der Schriftform des § 126 BGB hätte sie nur bei Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur gleichgestanden (vgl.

								§ 126a BGB). Die prozessuale Schriftform kann nur dann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn und soweit dies durch Rechtsverordnung zugelassen worden ist (§ 130a Abs. 2 ZPO). An beiden Voraussetzungen fehlt es

								hier.

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								3. Rechtsfehlerhaft ist allerdings die Auffassung des Berufungsgerichts,

								Ansprüche der Kläger seien auch insoweit verjährt, als sie auf Beratungsfehler


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								gestützt werden, die ihnen ohne grobe Fahrlässigkeit erst nach dem Jahr 2002

								bekannt geworden sind. Seine Annahme, die regelmäßige Verjährungsfrist für

								einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages beginne unabhängig von der Zahl der geltend gemachten Beratungsfehler gemäß

								§ 199 Abs. 1 BGB bereits dann zu laufen, wenn der Gläubiger so viele Beratungsfehler kenne, dass die Erhebung einer Klage zumutbar erscheine, ist unzutreffend.

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								a) Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf den für § 852 Abs. 1 BGB

								a.F. entwickelten Grundsatz, dass die für den Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen aus unerlaubter Handlung erforderliche Kenntnis von dem

								Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vorliegt, wenn

								dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in

								Form der Feststellungsklage, erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos,

								möglich ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 379/02, NJW

								2004, 510 m.w.N.). Richtig ist zwar, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. weitgehend auch für die Frage herangezogen werden kann, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der

								Person des Schuldners besitzt (vgl. MünchKomm-BGB/Grothe, 5. Aufl., § 199

								Rdn. 25; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., § 199 Rdn. 18). Das Berufungsgericht verkennt aber, dass der dargestellte Grundsatz auf den Fall einer

								einzelnen Verletzungshandlung zugeschnitten ist und daher nichts darüber besagt, wann die Verjährungsfrist beginnt, wenn sich eine Schadensersatzklage

								auf mehrere, in einem sachlichen Zusammenhang stehende Verletzungshandlungen derselben Person stützen lässt.


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								Diese Frage lässt sich indessen ebenfalls auf der Grundlage der Rechtsprechung zu § 852 BGB a.F. beantworten. Danach werden mehrere Handlun-


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								gen, auch wenn sie gleichartig oder Teilakte einer natürlichen Handlungseinheit

								sind und auf einem einheitlichen Vorsatz des Schädigers beruhen, nicht unter

								dem Gesichtspunkt eines zusammenhängenden Gesamtverhaltens als Einheit

								betrachtet. Vielmehr stellt jede Handlung, die eigene Schadensfolgen zeitigt

								und dadurch zum Gesamtschaden beiträgt, verjährungsrechtlich eine neue

								selbständige Schädigung dar und erzeugt daher einen neuen Ersatzanspruch

								mit eigenem Lauf der Verjährungsfrist (vgl. BGHZ 71, 86, 94; 95, 238, 240; 98,

								77, 83; Senat, Urt. v. 4. März 1977, V ZR 236/75, NJW 1978, 262; Urt. v.

								31. Oktober 1980, V ZR 140/79, NJW 1981, 573; BGH, Urt. v. 26. Januar 1984,

								I ZR 195/81, NJW 1985, 1023, 1024).

								17


								Nach diesen Grundsätzen bestimmt sich auch der Beginn der gemäß

								§ 199 Abs. 1 BGB zu berechnenden Verjährung vertraglicher Schadensersatzansprüche, wenn ein Schuldner mehrere, von einander abgrenzbare offenbarungspflichtige Umstände verschwiegen hat oder ihm - wie hier - mehrere Beratungsfehler vorzuwerfen sind (vgl. Staudinger/Peters, BGB [2004], § 199

								Rdn. 20). Dem Gläubiger muss es in einem solchen Fall unbenommen bleiben,

								eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung - selbst wenn eine

								darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages erfolgversprechend

								wäre - hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu

								verjähren beginnen. Dem steht nicht entgegen, dass bereits ein Beratungsfehler

								ausreichen kann, um die Rückabwicklung des gesamten Vertrages zu erreichen. Denn jede Pflichtverletzung ist mit weiteren Nachteilen für das Vermögen

								des Gläubigers verbunden. Das rechtfertigt es, sie verjährungsrechtlich selbständig zu behandeln. Die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist des

								§ 195 BGB berechnet sich daher für jeden Beratungsfehler gesondert; sie beginnt zu laufen, wenn der Gläubiger die Umstände, insbesondere die wirtschaftlichen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die jeweilige Rechtspflicht zur


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								Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 1. April 2003, XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782,

								1783).


								III.

								18


								Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache

								ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Für

								das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:


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								Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Kläger darüber aufzuklären, dass ein Teil des Kaufpreises verwendet werden würde, um den Mietpool zu subventionieren und die für das Vorausdarlehen zu zahlenden Zinsen unter das marktübliche Niveau zu senken, ist

								in dieser Allgemeinheit nicht haltbar.


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								1. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Verkäufer einer Immobilie nicht verpflichtet, auf den im Kaufpreis enthaltenen Anteil an Provisionen und Vergütungen für sonstige Leistungen hinzuweisen (Senat, Urt. v.

								8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351; Urt. v. 13. Oktober 2006,

								V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175). Hieran vermag die Erwägung des Berufungsgerichts, mithilfe der Zinssubvention sei den Klägern ein unrealistisch

								niedriger monatlicher Eigenaufwand vorgerechnet und damit verschleiert worden, dass ein Immobilienerwerb für sie wirtschaftlich nicht sinnvoll sei, nichts zu

								ändern. Das Berufungsgericht verkennt, dass der Verkäufer - anders als ein

								unabhängiger Vermögensberater - nicht verpflichtet ist, den Käufer über die

								Wirtschaftlichkeit des Erwerbs im Allgemeinen zu beraten, insbesondere muss

								er keine Rentabiltätsberechnung vorlegen (Senat, Beschl. v. 12. Januar 2006,

								V ZR 135/05).


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								Zudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des

								Käufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des

								Erwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über

								die Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober

								2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71). Kernstück seiner Beratungsleistung ist

								vielmehr die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers (sog. Liquiditätsbetrachtung; vgl. Czub, ZfIR 2007, 41, 47). Sie soll den Käufer von der

								Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu

								können (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Diese Berechnung muss - auch unter

								Berücksichtigung der im Zeitpunkt der Beratung absehbaren Entwicklungen zutreffend sein. Dagegen besteht für den Verkäufer keine Verpflichtung, seine

								interne Kalkulation oder die der finanzierenden Bank offen zu legen. Demgemäß ist er nicht gehalten, den Käufer darauf hinzuweisen, dass er Teile des

								- dem Käufer der Höhe nach bekannten - Kaufpreises verwendet, um dessen

								monatlichen Eigenaufwand zu senken.


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								b) Die Beklagte war hier aber deshalb verpflichtet, die Subventionierung

								der Zinsen für das Vorausdarlehen zu offenbaren, weil sich diese nach den

								Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckte, sondern allenfalls für die ersten fünf Jahre erfolgte. Da die Kläger über einen sehr viel längeren Zeitraum mit den Zinsen des Vorausdarlehens

								belastet waren - der erste Bausparvertrag war erst nach etwa 12 Jahren zuteilungsreif und führte zudem nur zur Tilgung der ersten Hälfte des Vorausdarlehens -, durften sie schon nicht darüber im Unklaren gelassen werden, dass sich

								ihr monatlicher Aufwand nach Ablauf der für das Vorausdarlehen vereinbarten

								fünfjährigen Zinsbindungsfrist in Abhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwicklung verändern konnte (vgl. OLG Celle, ZIP 2006, 32, 34).


								- 11 -


								Darüber hinaus musste die Beklagte offen legen, dass die während der


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								fünfjährigen Zinsbindungsfrist zu zahlenden Zinsen nicht marktüblich, sondern

								subventioniert waren. Andernfalls durften die Kläger nämlich annehmen, das

								Vorausdarlehen zu marktüblichen Konditionen erhalten zu haben und deshalb

								damit rechnen, dass sich ihre Belastung entsprechend der Differenz zwischen

								dem bei Abschluss des Vorausdarlehens und dem nach Ablauf der Zinsbindungsfrist marktüblichen Zins veränderte. Lag der zunächst vereinbarte Zinssatz aber unter dem Marktniveau, mussten sie für den Zeitraum nach Ablauf der

								Zinsbindungsfrist, weil nunmehr auch die Subvention der Zinsen entfiel, einen

								zusätzlichen Anstieg ihrer Belastung oder - bei sinkendem Zinsniveau - eine

								geringere Entlastung bei den Zinszahlungen einkalkulieren. Hierüber musste die

								Beklagte aufklären.

								c) Ansprüche wegen dieses Beratungsfehlers sind nicht deshalb verjährt,


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								weil die Kläger schon nicht darüber aufgeklärt worden sind, dass sich ihr monatlicher Eigenaufwand nach Ablauf der Zinsbindung für das Vorausdarlehen infolge der allgemeinen Entwicklung des Marktzinses deutlich erhöhen könnte, und

								hierauf gestützte Ansprüche nach Auffassung des Berufungsgerichts verjährt

								sind.

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								aa) Zum einen kann nach den bisherigen tatrichterlichen Feststellungen

								nicht davon ausgegangen werden, dass Ansprüche wegen der unterbliebenen

								Aufklärung über das allgemeine Risiko, welches sich aus der nur fünfjährigen

								Zinsbindungsfrist für das Vorausdarlehen ergab, verjährt sind. Das Berufungsgericht stellt insoweit lediglich darauf ab, dass das Risiko erkennbar gewesen

								wäre, wenn die Kläger einen Fachmann befragt hätten. Die bloße Erkennbarkeit

								eines Beratungsfehlers führt jedoch nicht dazu, dass die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahre beginnt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Gläubiger

								die den Anspruch begründenden Umstände kennt oder infolge grober Fahrläs-


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								sigkeit nicht kennt (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das hat das Berufungsgericht

								nicht festgestellt.

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								bb) Zum anderen wären Ansprüche wegen des in dem Verschweigen der

								Zinssubvention liegenden Beratungsfehlers selbst dann nicht verjährt, wenn die

								Kläger das von der kurzen Zinsbindungsfrist ausgehende allgemeine Risiko einer höheren Belastung bereits vor dem Jahr 2002 erkannt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hätten. Die unterbliebene Aufklärung über das

								von der versteckten Zinssubvention ausgehende zusätzliche Risiko stellt nämlich einen eigenständigen Beratungsfehler dar. Zwar betreffen beide Beratungsfehler die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bestehende Gefahr einer zusätzlichen Belastung der Kläger infolge höherer Zinsen für das Vorauszahlungsdarlehen. Die jeweiligen Ursachen sind jedoch grundverschieden.


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								Das allgemeine Risiko beruht auf der kurzen Zinsbindungsfrist sowie

								darauf, dass nicht vorhersehbar ist, wie sich der Marktzins in fünf Jahren entwickelt. Das sich aus der Zinssubvention ergebende Risiko geht hingegen auf die

								Entscheidung der Beklagten zurück, den Eigenaufwand der Kläger durch eine

								Art verstecktes Disagio zu senken, allerdings nicht für die gesamte Laufzeit des

								Darlehens, sondern für einen deutlich kürzeren Zeitraum. Es beruht damit nicht

								auf der Dauer der Zinsbindungsfrist, sondern wird lediglich - wenn auch nicht

								zufällig - zu demselben Zeitpunkt offenbar. Dass es sich um einen von der

								Dauer der Zinsbindungsfrist abgrenzbaren Beratungsmangel handelt, wird nicht

								zuletzt dadurch deutlich, dass auch dem Käufer, dem das sich aus der kurzen

								Zinsbindungsfrist ergebende allgemeine Risiko einer höheren Zinsbelastung

								bekannt ist, ohne gesonderte Aufklärung verborgen bleibt, dass der errechnete

								monatliche Eigenaufwand in den ersten Jahren "heruntersubventioniert" ist.


								- 13 -


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								2. Soweit die Beklagte den Klägern ferner verschwiegen haben soll, dass

								ein Teil des Kaufpreises verwendet werden würde, um den Mietpool zu subventionieren, begründet dies aus den zu III.1.a dargestellten Gründen - für sich genommen - ebenfalls keinen Beratungsfehler.


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								Allerdings weisen solche Zuschüsse darauf hin, dass sich der Mietpool

								bereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verkäufer bekannten

								Schieflage befand, und der Verkäufer daher seine Pflicht verletzt hat, den Käufer über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mietpools und die damit verbundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des monatlichen Eigenaufwands eingestellten Mietpoolausschüttungen aufzuklären. Nach den

								Feststellungen des Berufungsgerichts sind Ansprüche wegen dieses Beratungsfehlers allerdings verjährt, weil den Klägern die "desaströse Einnahmesituation"

								des Mietpools schon bald nach dem Erwerb bekannt geworden ist und sie daher lange vor dem 1. Januar 2002 gewusst haben, dass die Angaben des Vermittlers zu den Mietpoolausschüttungen unrichtig waren.

								Krüger


								Klein

								Czub


								Stresemann

								Roth


								Vorinstanzen:

								LG Hannover, Entscheidung vom 09.06.2006 - 13 O 305/05 OLG Celle, Entscheidung vom 16.01.2007 - 16 U 160/06 -