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								BUNDESGERICHTSHOF

								BESCHLUSS

								V ZB 65/11

								vom

								29. September 2011

								in der Zwangsversteigerungssache

								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								ZVG § 37 Nr. 1

								Die Bezeichnung der Nutzungsart eines Grundstücks in der Terminsbestimmung

								als "bebaut mit einem Einfamilienhaus" genügt den Anforderungen des § 37 Nr. 1

								ZVG auch dann, wenn einige Räume des Einfamilienhauses als Ingenieurbüro

								genutzt werden.


								BGH, Beschluss vom 29. September 2011 - V ZB 65/11 - LG Verden

								AG Sulingen


								-2-


								Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2011 durch

								den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den

								Richter Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland

								beschlossen:

								Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6a. Zivilkammer

								des Landgerichts Verden vom 2. März 2011 wird zurückgewiesen.

								Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt für

								die Gerichtsgebühren 125.000 € und für die anwaltliche Vertretung

								der Beschwerdeführer 190.0000 €.


								Gründe:


								I.

								1


								Im Juli 2009 ordnete das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung

								des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks der Schuldner an. In dem zur Verkehrswertfestsetzung eingeholten Sachverständigengutachten heißt es, in dem Haus werde von dem

								Schuldner ein Ingenieurbüro zur Planung und Ausführung von Industriebauten

								geführt. Nach dem beigefügten Grundriss umfasst diese Nutzung jeweils einen

								Raum im Erd- und im Dachgeschoss von 18,48 bzw. 13,97 qm sowie zwei als Archiv genutzte Kellerräume (16,34 und 9,27 qm). Der Verkehrswert des Grundstücks wurde auf 190.000 € festgesetzt.


								-3-


								2


								Die Terminsbestimmung auf den 1. Dezember 2010, die unter anderem am

								11. Oktober 2010 im Niedersächsischen Staatsanzeiger bekannt gemacht wurde,

								enthält folgende Angaben: "… Gebäude- und Freifläche…, bebaut mit einem Einfamilienhaus (teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebauter Spitzboden, Gesamtwohnfläche 252 m²) und einem Stallgebäude (etwa 66 m² Nutzfläche)

								mit angebautem Carport…".


								3


								In dem Termin blieb der Beteiligte zu 8 Meistbietender mit einem Bargebot

								von 125.000 €. Ihm wurde durch Beschluss vom 15. Dezember 2010 der Zuschlag

								erteilt. Die Zuschlagsbeschwerde, die die Schuldner auf eine fehlerhafte Terminsbestimmung stützen, ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der

								Rechtsbeschwerde verfolgen sie ihren Antrag auf Versagung des Zuschlags weiter.


								II.

								4


								Das Beschwerdegericht hält die Vorschriften über die Bestimmung des

								Zwangsversteigerungstermins für eingehalten. Die Veröffentlichung im Niedersächsischen Staatsanzeiger sei rechtzeitig erfolgt und auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Eines Hinweises auf die gewerbliche Nutzung des Hauses habe es

								nicht bedurft. Ob die gewerbliche Teilnutzung eines Wohngebäudes in der Bekanntmachung anzuführen sei, richte sich nach dem Zweck der Terminsbestimmung, bei einem möglichst großen Kreis ein Bietinteresse zu wecken. Die gewerbliche Nutzung eines Wohnhauses sei für Bieter in der Regel aber nur von Interesse, wenn sich die gewerblich genutzten Räume in tatsächlicher Hinsicht von den

								Wohnräumen unterschieden oder umfangreiche Betriebseinrichtungen enthielten.

								So verhalte es sich hier nicht. Die Räume wiesen weder eine besondere bauliche

								Beschaffenheit auf noch seien Maschinen- oder Betriebseinrichtungen vorhanden.


								-4-


								Da sie von dem übrigen Teil des Hauses nicht durch einen separaten Zugang abgegrenzt seien, wäre ein Hinweis auf die gewerbliche Nutzung sogar geeignet gewesen, falsche Vorstellungen über die Beschaffenheit des Objekts zu vermitteln.


								III.

								5


								Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Der Versteigerungstermin ist gemäß

								§ 43 Abs. 1 ZVG ordnungsgemäß bekannt gemacht worden, so dass der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht gegeben ist.


								6


								1. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass die Vorschrift

								des § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Terminsbestimmung sechs Wochen vor

								dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein muss, verletzt ist, wenn die Bekanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügt

								(Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09, WM 2010, 2365).

								Hierzu zählt auch die Bezeichnung des Grundstücks (§ 37 Nr. 1 ZVG).


								7


								2. a) Richtig ist ferner, dass sich die an die Bezeichnung des Grundstücks

								nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stellenden Anforderungen aus den beiden Zwecken der

								Terminsbestimmung ergeben. Sie soll zum einen denjenigen, deren Rechte durch

								die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rechte im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten auf den

								Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bietern eine Versteigerung des Grundstücks zu einem seinem Wert möglichst entsprechenden Gebot

								zu erreichen (vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09, aaO;

								Beschluss vom 22. März 2007 - V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2997 Rn. 33 f.

								sowie BGH, Beschluss vom 24. Oktober 1978 - VI ZR 67/77, NJW 1979, 162, 163;


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								insoweit in BGHZ 72, 234 nicht abgedruckt). Diesem zweiten Zweck dient es,

								wenn die Terminsbestimmung neben den Angaben zur sicheren Identifizierung

								des Grundstücks auch dessen Nutzungsart erkennen lässt. Da der Kreis der an

								einem Erwerb Interessierten je nach Nutzungsmöglichkeit regelmäßig ein anderer

								sein wird, ist eine solche Angabe wesentlich, um möglichen Interessenten den

								Anstoß zu geben, sich weitere Informationen zu dem Objekt zu beschaffen und

								ggf. als Bieter an der Versteigerung teilzunehmen (vgl. OLG Hamm, Rpfleger

								1991, 71, 72; 1992, 122; 2000, 172, 173).

								8


								aa) Welche Angaben in diesem Zusammenhang zu den zwingenden Anforderungen im Sinne von § 37 Nr. 1 ZVG gehören, hat der Senat noch nicht entschieden; die ganz überwiegende Auffassung hält eine über die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs angegebene Wirtschaftsart (z.B. Gebäude- und Freifläche) hinausgehende Beschreibung der Nutzung jedenfalls bei einem gewerblich

								oder gemischt genutzten Grundstück (z.B. Fabrikhalle, Reitanlage, Wohnhaus mit

								Restaurant) und bei einer außergewöhnlichen Bebauung (z.B. Schloss) für erforderlich (vgl. die Nachweise in Senat, Beschluss vom 22. März 2007 - V ZB 138/06,

								NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 36). Dies geht auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm zurück, wonach die interessierte Öffentlichkeit bei der aus dem

								Grundbuch zur Wirtschaftsart übernommenen Angabe "Gebäude- und Freifläche"

								annehme, dass es sich um ein mit einem privaten Wohnhaus bebautes Grundstück handele, und deshalb einen besonderen Hinweis nur bei einem ganz oder

								teilweise gewerblich genutzten Objekt erwarte (OLG Hamm, Rpfleger 1992, 122

								[zu A.]; 1997, 226; 2000, 172, 173). Ob das überzeugt oder eher davon auszugehen ist, dass Angaben wie „Gebäude- und Freifläche“ von Bietinteressenten allgemein als nichtssagend empfunden werden und deshalb stets der Ergänzung um

								einen Hinweis auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks bedürfen (vgl.

								Hintzen in Dassler/Schiffhauer u.a., ZVG, 13. Aufl., § 37 Rn. 6), kann offen bleiben.


								-6-


								9


								bb) Enthält die Terminsbestimmung - wie vorliegend - eine über den

								Grundbuchbeschrieb hinausgehende Angabe zu der tatsächlichen Nutzung des

								Grundstücks (hier: „Einfamilienhaus“), kann die Vorschrift des § 37 Abs.1 ZVG nur

								verletzt sein, wenn diese Angabe unrichtig oder irreführend ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bekanntmachung im Hinblick auf die Nutzungsart des

								Grundstücks zwar aussagekräftig sein, aber keine ins Einzelne gehende Beschreibung des Versteigerungsobjekts enthalten muss; exposéartige Beschreibungen sind nicht erforderlich (Senat, Beschluss vom 22. März 2007 - V ZB

								138/06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 37). Besonderheiten der Bebauung oder der

								Nutzung, insbesondere eine teilweise gewerbliche Nutzung, gehören deshalb nur

								dann zu den nach § 37 Nr. 1 ZVG unverzichtbaren Angaben, wenn sie dem Objekt

								ein solches Gepräge geben, dass die schlagwortartige Bezeichnung ohne ihre

								Erwähnung irreführend wäre. Das kommt beispielsweise bei einem als Mehrfamilienhaus bezeichneten, tatsächlich aber als Heim oder als Pension genutzten Gebäude in Betracht. Umgekehrt verliert ein Mietshaus seinen Charakter als Mehrfamilienhaus aber nicht dadurch, dass einige Einheiten zu gewerblichen Zwecken,

								z.B. als Laden, Arztpraxis oder Anwaltskanzlei, genutzt werden. Ebenso ist ein

								Einfamilienhaus auch dann richtig bezeichnet, wenn es über eine Einliegerwohnung verfügt oder wenn ein Teil der Räume als Büro oder der Keller als Kosmetikbzw. Fußpflegestudio genutzt wird (unzutreffend daher LG Hannover, Beschluss

								vom 15. Januar 2010 - 13 T 56/09).


								10


								Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde wird durch die Bezeichnung eines Versteigerungsobjekts als Einfamilienhaus auch nicht die Fehlvorstellung erweckt, es sei lediglich eine Wohnnutzung möglich und baurechtlich zulässig. Die Bezeichnung eines Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG hat nur beschreibenden Charakter, trifft also keine Aussage über dessen rechtlich zulässige Nutzung (vgl. OLG Karlsruhe, MDR 1990, 452). Demgemäß folgt aus der Angabe


								-7-


								"Einfamilienhaus" nicht die Unzulässigkeit einer (teil-)gewerblichen Nutzung des

								Versteigerungsobjekts.

								11


								b) Die hier gewählte Bezeichnung als ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück genügt damit den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG. Dass die als

								Ingenieurbüro genutzten Räume dem Haus den Charakter eines Einfamilienhauses nehmen könnten, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil sie nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts keine besondere bauliche Beschaffenheit

								aufweisen.


								IV.

								12


								Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die Schuldner die Gerichtskosten des von ihnen erfolglos betriebenen Rechtsbeschwerdeverfahrens zu

								tragen haben, folgt aus dem Gesetz; ein Ausspruch über die außergerichtlichen

								Kosten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei der Zuschlagsbeschwerde

								grundsätzlich, und so auch hier, nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB

								125/05, BGHZ 170, 378, 381 Rn. 7).


								13


								Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist für die Gerichtsgebühren nach dem Wert des Zuschlagsbeschlusses zu bestimmen, dessen

								Aufhebung die Schuldner erreichen wollen (§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG). Er entspricht

								dem Meistgebot (§ 54 Abs. 2 Satz 1 GKG). Der Wert für die anwaltliche Vertretung


								-8-


								der Beschwerdeführer richtet sich nach dem Wert des versteigerten Objekts und

								beträgt daher 190.000 € (§ 26 Nr. 2 RVG).

								Krüger


								Stresemann

								Brückner


								Roth

								Weinland


								Vorinstanzen:

								AG Sulingen, Entscheidung vom 15.12.2010 - 7 K 6/09 LG Verden, Entscheidung vom 02.03.2011 - 6a T 1/11 -