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BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
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URTEIL
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V ZR 224/11
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Verkündet am:
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14. Dezember 2012
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Mayer
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Justizangestellte
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als Urkundsbeamtin
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der Geschäftsstelle
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in dem Rechtsstreit
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Nachschlagewerk:
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ja
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BGHZ:
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ja
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BGHR:
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ja
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WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3
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a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung
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der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen
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und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
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b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
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Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich
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geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen;
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an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die
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entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil
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stehen.
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c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als
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modernisierende
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Instandsetzung
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noch
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als
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Modernisierungsmaßnahme
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einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller
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Wohnungseigentümer.
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BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11 - LG Bremen
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AG Bremen
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-2-
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
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vom 14. Dezember 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
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Richter
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Prof. Dr. Schmidt-Räntsch
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und
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Dr. Roth
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und
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die
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Richterinnen
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Dr. Brückner und Weinland
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für Recht erkannt:
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Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des
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Landgerichts Bremen vom 9. September 2011 aufgehoben.
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Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
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über
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die
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Kosten
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des
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Revisionsverfahrens,
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an
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das
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Berufungsgericht zurückverwiesen.
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Von Rechts wegen
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Tatbestand:
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1
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Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger
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wenden sich gegen mehrere in den Eigentümerversammlungen vom 6. April
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2010 und 12. August 2010 gegen ihre Stimmen gefasste Beschlüsse. Diese
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sehen
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vor,
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dass
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die
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sanierungsbedürftigen,
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aus
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Holz
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gefertigten
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Balkonbrüstungen „im Wege der modernisierenden Instandsetzung“ durch
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solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Das Amtsgericht hat die Klage
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abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen
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Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger
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weiterhin ihr Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
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3
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Entscheidungsgründe:
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die beschlossene Sanierung sei eine
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bauliche Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Die Zustimmung der Kläger sei
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entbehrlich, weil sie nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus
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beeinträchtigt würden. Die optische Veränderung stelle aus der gebotenen
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objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar, und zwar auch nicht im Hinblick auf
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die entstehenden Kosten. Das gelte selbst dann, wenn die Stahl- und
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Glaskonstruktion - der Behauptung der Kläger entsprechend - 280.000 €, die
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Sanierung der Holzbrüstungen aber nur 70.000 € koste. Auch ohne
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Beweisaufnahme sei davon auszugehen, dass die geplanten Balkonbrüstungen
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wetterbeständiger und dauerhafter seien. Soweit die Kläger behaupteten, die
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Stahl- und Glaskonstruktion verursache in der laufenden Unterhaltung höhere
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Reparaturkosten, seien sie ihrer im Hinblick auf eine Beeinträchtigung
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bestehenden primären Substantiierungslast nicht nachgekommen.
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II.
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3
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Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Sollte
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die beschlossene Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden
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Balkonbrüstungen - wie das Berufungsgericht meint - eine bauliche Maßnahme
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im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die Kläger nachteilig im Sinne
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von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürfte ihrer Zustimmung.
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Das Berufungsgericht hat den Rechtsbegriff des Nachteils nicht zutreffend
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erfasst.
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1. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss
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konkret
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und
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objektiv
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sein;
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entscheidend
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ist,
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ob
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sich
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nach
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der
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Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage
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verständlicherweise
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beeinträchtigt
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fühlen
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kann
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(Senat,
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Beschluss
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vom
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19. Dezember 1991 - V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 396; Urteil vom 1. Juni 2012
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- V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 12 mwN; Merle in Bärmann, WEG,
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11. Aufl., § 22 Rn. 170 mwN). Insoweit sind die mit der Maßnahme
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verbundenen
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Kosten
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ebenso
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wenig
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wie
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eine
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mögliche
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Haftung
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im
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Außenverhältnis zu berücksichtigen (Senat, Beschluss vom 19. Dezember 1991
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- V ZB 27/90, aaO, 396 f.). Denn die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer
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sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG unterfallenden Maßnahmen ohnehin
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befreit (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG; näher Senat, Urteil vom
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11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 4, 6 ff.).
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2. Wenn - wovon das Berufungsgericht nachvollziehbar ausgeht - eine
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erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme
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einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller
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Wohnungseigentümer erforderlich (OLG Düsseldorf, FGPrax 1995, 102; OLG
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Köln, NZM 2000, 765; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 32;
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Timme/Elzer, WEG, § 22 Rn. 122 jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom
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18. Januar 1979 - VII ZB 9/78, BGHZ 73, 196, 202; aA BayObLG, WuM 1997,
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186 f.; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 186; Niedenführ, NZM 2001, 1105,
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1107 f.). Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein
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Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige
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Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme
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dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss sich dem
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Geschmack der Mehrheit nicht fügen; das gilt allerdings nur, wenn und soweit
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die Entscheidung nach dem Gesetz nicht - insbesondere gemäß § 22 Abs. 2
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WEG - der Mehrheitsmacht unterworfen ist.
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3. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 ergibt
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sich diese Auslegung des Begriffs „Nachteil“ auch daraus, dass die
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Anforderungen an die durch die Einfügung von § 22 Abs. 2 WEG erweiterte
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Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen nicht
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werden
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dürfen.
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Wären
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- wie
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das
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Berufungsgericht
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meint -
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unterlaufen
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erhebliche
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Änderungen des äußerlichen Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als
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nachteilig anzusehen, sofern das Gericht sie für vorteilhaft hält, könnten
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derartige Maßnahmen auch dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen
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werden, wenn sie zu einer Modernisierung des Gebäudes führten. Dies
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widerspräche § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG; danach bedarf es nämlich einer
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qualifizierten Mehrheit für Modernisierungen, die unabhängig von einem
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Reparaturbedarf unter anderem dann beschlossen werden können, wenn sie im
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Sinne
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von
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§
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559
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Abs.
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1
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Alt. 1
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BGB
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den
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Gebrauchswert
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des
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Wohnungseigentums nachhaltig erhöhen. Sind die dafür erforderlichen
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Voraussetzungen nicht gegeben, sollen Maßnahmen der hier in Rede
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stehenden Art nur einstimmig beschlossen werden können. Dementsprechend
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ging der Gesetzgeber bei der Einführung von § 22 Abs. 2 WEG davon aus,
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dass ohne die Erweiterung der Beschlusskompetenz unter anderem jede nicht
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ganz
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unerhebliche
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Änderung
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des
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äußeren
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Erscheinungsbildes
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einen
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allstimmigen Beschluss erfordere (BT-Drucks. 16/887, S. 29).
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III.
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Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil sie nicht zur
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Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Die Beklagten
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machen zu Recht geltend, dass der Beschluss gemäß § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21
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Abs. 5 Nr. 2 WEG oder gemäß § 22 Abs. 2 WEG wirksam sein könnte.
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1. Sanierungsarbeiten, die sich - wie die beschlossene Erneuerung der
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Balkonbrüstungen - nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des
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bestehenden
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Zustands
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beschränken,
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können
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eine
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modernisierende
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Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sein.
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Ist
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das
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nicht
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der
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Fall,
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sind
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die
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Voraussetzungen
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einer
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Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG zu prüfen. Nur wenn
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beide Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um eine bauliche
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Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Diese Einordnung ist entscheidend
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für die Frage, ob die Sanierung gegen die Stimmen der Kläger beschlossen
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werden konnte.
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2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, um zu
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beurteilen, um welche Art von Maßnahme es sich handelt.
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a) Weil ein Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten
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Balkonbrüstungen besteht, kann sie unter Umständen als eine modernisierende
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Instandsetzung einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen
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werden kann (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine Maßnahme
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ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße
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Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn
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die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung
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darstellt (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 101 ff., § 22 Rn. 25 mwN). Der
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Maßstab
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eines
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vernünftigen,
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wirtschaftlich
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denkenden
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und
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erprobten
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Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht
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zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im
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Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer
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vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen (BayObLG, ZMR 2004, 442;
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|
Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 101 mwN). Von besonderer Bedeutung ist
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|
insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen
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hat. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen
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Zeitraums - der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel
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zehn Jahre beträgt - amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im
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Rahmen der modernisierenden Instandsetzung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005,
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108 ff.; KG, FGPrax 1996, 95; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 102). Dazu
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bedarf es näherer Feststellungen zu dem jeweiligen Kostenaufwand. Die
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Annahme
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des
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Berufungsgerichts,
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die
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geplante
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Konstruktion
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sei
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wetterbeständiger, ist nicht belegt und das konkrete Einsparpotential nicht
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beziffert.
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b) Andernfalls könnte sich die Beschlusskompetenz aus § 22 Abs. 2
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Satz 1 WEG ergeben; dass die Wohnungseigentümer die Maßnahme bei der
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Beschlussfassung als modernisierende Instandsetzung angesehen haben, steht
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dem nicht entgegen, wenn - wie hier - die erforderliche qualifizierte Mehrheit
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erreicht worden ist.
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12
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aa) Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sind weitergehende Modernisierungen
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der Entscheidung durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann zugänglich,
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wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig
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erhöhen. Der Rechtsprechung des Senats zufolge gibt die angeordnete
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entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung Raum für eine
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großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes. Denn zum einen
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kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von
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denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum
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|
anderen
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ist
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zu
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|
berücksichtigen,
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dass
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das
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|
mit
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der
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Erweiterung
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der
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Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische
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Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern - unabhängig von dem
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Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter
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Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage
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an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die
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Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine
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sinnvolle
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Neuerung
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darstellt,
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die
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voraussichtlich
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geeignet
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ist,
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den
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Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen (näher Senat,
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Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f. mwN); an
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einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn
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die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren
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Vorteil stehen.
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bb) Begrenzt wird diese Befugnis der Mehrheit zudem durch den
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Umstand, dass kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig
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beeinträchtigt werden darf (näher BT-Drucks. 16/887, S. 30 f.; Senat, Urteil vom
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18. Februar 2011 - V ZR 82/10, aaO, Rn. 12 f.). Zudem darf die Eigenart der
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Wohnanlage nicht geändert werden. Auf diese Weise soll das Vertrauen eines
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Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage
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geschützt werden; insbesondere Luxussanierungen sollen vermieden werden
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(BT-Drucks. 16/887 S. 30).
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cc) Danach kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine
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Gebrauchswerterhöhung bewirken; die Wohnungseigentümer können mit
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qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu
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ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu
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gestalten.
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dd) Ob - wie die Revision behauptet - die Wohnungseigentümer die
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Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen
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haben, und
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ob
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bzw.
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unter welchen Voraussetzungen
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eine
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derartige
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Finanzierungsregelung zur Ungültigkeit eines auf § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG
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beruhenden Beschlusses führen kann, bedarf keiner Entscheidung; denn das
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Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen und die Revision
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zeigt nicht auf, dass die Klage fristgerecht auf diesen Punkt gestützt worden ist.
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3. Für das weitere Verfahren weist der Senat ferner auf Folgendes hin:
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a)
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Für
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die
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im
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Rahmen
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der
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modernisierenden
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Instandsetzung
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erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse muss die Höhe der Kosten festgestellt
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werden, die durch eine Sanierung der vorhandenen Holzbrüstungen und die
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geplante Maßnahme entstehen. Darüber hinaus bedarf es einer Prognose der
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jeweiligen Unterhaltungskosten über einen angemessenen Zeitraum, der hier
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bei etwa zehn Jahren liegt. Nur wenn danach die erzielbaren Einsparungen die
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entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende
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Instandsetzung gegeben (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).
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b) Für die Prüfung der Beschlusskompetenz gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
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WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB sind Feststellungen zu dem erzielbaren
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Vorteil erforderlich, der nicht notwendigerweise finanzieller Natur sein muss
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(vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, aaO, Rn. 10). Auch
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insoweit muss der entstehende Aufwand ermittelt werden; weil ohnehin ein
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Sanierungsbedarf besteht, kommt es auf den Mehraufwand an. Die Abwägung,
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ob ein verständiger Wohnungseigentümer den durch die andere Bauausführung
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erzielten Vorteil gemessen an dem erforderlichen Mehraufwand als sinnvolle
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Neuerung ansehen wird, ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung.
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Weiter darf eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
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WEG nicht dazu führen, dass die Eigenart der Wohnanlage geändert wird. In
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diesem Zusammenhang wird der Vortrag der Kläger zu berücksichtigen sein,
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demzufolge nicht nur die eigene Wohnanlage, sondern auch die sie
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umgebenden Gebäude insgesamt einheitlich mit Holzbalkonen gestaltet sind.
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Ob in Anbetracht dessen die Eigenart der Wohnanlage geändert wird, unterliegt
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ebenfalls tatrichterlicher Würdigung.
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c) Die Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe trägt im
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Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich der Kläger (Suilmann in Jennißen,
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WEG, 3. Aufl., § 46 Rn. 145; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., vor § 43
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Rn. 15 f.). Allerdings dürfen die Anforderungen an die Substantiierung seines
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Vortrags nicht überspannt werden; sie bemessen sich insbesondere an den im
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Vorfeld
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überlassenen
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Unterlagen
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wie
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etwa
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den
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Angaben
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in
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der
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Beschlussvorlage.
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Stresemann
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Schmidt-Räntsch
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Brückner
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Vorinstanzen:
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AG Bremen, Entscheidung vom 30.09.2010 - 29 C 40/10 LG Bremen, Entscheidung vom 09.09.2011 - 4 S 318/10 -
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Roth
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Weinland
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