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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 194/14
Verkündet am:
10. Juli 2015
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

WEG § 43 Nr. 1 u. 2
Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43
Nr. 1 u. 2 WEG.

WEG § 14 Nr. 3 u. 4
Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen
Fremdnutzer.

BGH, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 194/14 - LG Düsseldorf
AG Mettmann

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann,
die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, den Richter Dr. Roth, die Richterin
Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der
25. Zivilkammer

des

Landgerichts

Düsseldorf

vom

14. Juli 2014 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts
Mettmann vom 12. November 2013 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
1

Die Beklagten bewohnen als Nießbraucher eine Eigentumswohnung, die
zu der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage gehört. Auf
einer im April 2013 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 u.a. die Sanierung von Terrassen und Balkonen
beschlossen. Darüber hinaus wurde die Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss zu TOP 5 ermächtigt, gerichtliche
Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern

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sollten, sowie bevollmächtigt, zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Beklagten verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Einheit zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Firmen
und den Architekten ein Hausverbot aus.
2

Gestützt auf eine entsprechende Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG möchte
die Klägerin eine Verurteilung der Beklagten zur Duldung näher bezeichneter
Sanierungsarbeiten und zur Gestattung des Zutritts zur Wohnung erreichen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung
hat das für die in § 72 Abs. 2 GVG genannten Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Düsseldorf durch Urteil als unzulässig verworfen. Mit der
zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage. Die
Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
3

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, eine Wohnungseigentumssache
liege nicht vor, so dass die Berufung bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständige Landgericht Wuppertal hätte eingelegt werden müssen. § 43 Nr. 2
WEG sei zwar weit auszulegen. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut scheide
eine Einbeziehung Dritter aber aus. Das gelte auch dann, wenn diese tatsächliche Nutzer des Sondereigentums seien. Mit Blick auf § 14 Nr. 4 WEG liege eine
Wohnungseigentumssache nur im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dem Eigentümer der Wohnung, nicht aber zu Fremdnutzern vor. Ob
die Berufung nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofs ausnahmsweise
einer Verweisung entsprechend § 281 ZPO an das zuständige Landgericht zugänglich sei, könne offen bleiben, weil die Beklagten trotz Einreichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Dezember 2009 (V ZB 67/09, NJW

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2010, 1818), der das Antragserfordernis zu entnehmen sei, keinen Antrag gestellt hätten.
II.
4

Die Revision ist begründet.

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1. Die Verwerfung der Berufung als unzulässig kann keinen Bestand haben.

6

a) Allerdings verneint das Berufungsgericht seine Zuständigkeit jedenfalls
im Ergebnis mit Recht. Die Voraussetzungen des § 72 Abs. 2 GVG liegen nicht
vor. Die alleine in Betracht kommenden Nr. 1 und 2 des § 43 WEG - je nachdem, welchem Tatbestand man Klagen zuordnet, die die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich als gesetzliche Prozessstandschafterin
nach § 10 Abs. 6 WEG führt (von dem Senat offengelassen, vgl. Beschluss vom
19. Dezember 2013 - V ZR 96/13, BGH NZM 2014, 247 Rn. 7 mwN auch zum
Streitstand) - sind nicht einschlägig. Zwar sind § 43 Nr. 1 u. 2 WEG weit auszulegen (Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 125; vgl. auch BT-Drucks.
16/3843, 27), so dass es für die Normanwendung nicht entscheidend auf die
Rechtsgrundlage ankommt, aus der ein Anspruch hergeleitet wird (Senat, Urteil
vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 7 zu § 43 Nr. 1
WEG). Erforderlich ist jedoch stets, dass die Streitigkeit in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht (vgl. Senat, Beschluss
vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, aaO; Urteil vom 30. Juni 1995
- V ZR 118/94, NJW 1995, 2851, 2852 mwN). Nur bei Wahrung dieser Voraussetzung können andere Personen verfahrensrechtlich dem Wohnungseigentümer im Sinne von § 43 Nr. 1 u. 2 WEG gleichgestellt werden. So unterfallen
etwa Streitigkeiten über die Rückforderung zu viel gezahlter Hausgeldforderungen auch dann § 43 WEG, wenn nicht der Wohnungseigentümer selbst, sondern statt seiner ein Zessionar, ein gewillkürter Prozessstandschafter (Senat,

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Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 56/12, NZM 2012, 732 Rn. 6) oder der Insolvenzverwalter (Senat, Beschluss vom 26. September 2002 - V ZB 24/02,
BGHZ 152, 136, 1421) die Forderung einklagt - dies aber nur deshalb, weil die
Verschiebung der Rechtszuständigkeit bei der Abtretung bzw. die Verlagerung
nur der Prozessführungsbefugnis in den übrigen Fällen an dem einmal gegebenen Gemeinschaftsbezug nichts ändert (vgl. auch Senat, Beschluss vom
26. September 2002- V ZB 24/02, aaO S. 145 mwN).
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aa) Gemessen daran fallen Klagen gegen Fremdnutzer von Wohnungseigentum nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG. Diese stehen als Dritte weder zur
Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Wohnungseigentümern in einer Rechtsbeziehung, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt
aufweist. Dem entspricht es, dass der Senat eine gegen den Mieter einer Eigentumswohnung gerichtete Klage, die auf die Verurteilung zur Unterlassung
der Nutzung von Gemeinschaftsflächen gerichtet war, als allgemeine zivilprozessuale Rechtsstreitigkeit eingeordnet hat (Beschluss vom 14. Juli 2011
- V ZB 67/11, NJW 2011, 3306 Rn. 4 i.V.m. dem wiedergegebenen Sachverhalt;
vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 126). Entgegen der Auffassung der Revision genügt es danach für die Annahme einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG nicht, dass der
Fremdnutzer „statt des Wohnungseigentümers“ in Anspruch genommen wird.
Das gilt umso mehr, als ein Vorgehen gegen den Wohnungseigentümer zumindest nach § 14 Nr. 2 WEG möglich bleibt und Prozesse, an denen Dritte beteiligt sind, nach der gesetzlichen Systematik nur unter den - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen von § 43 Nr. 5 WEG als Wohnungseigentumssache zu
qualifizieren sind, aber selbst dann nicht die besondere - nur in Streitigkeiten
nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG eröffnete - Berufungszuständigkeit gemäß
§ 72 Abs. 2 Satz 1 GVG gegeben ist.

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bb) Eine hiervon abweichende rechtliche Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Nießbraucher teilweise in die dingliche Rechtsstellung einrückt, die sonst allein dem Wohnungseigentümer zukommt. Denn damit
geht kein Eintritt in die verbandsrechtliche Rechtstellung des Wohnungseigentümers einher, die eine notwendige Voraussetzung für den nach § 43 Nr. 1 u. 2
WEG erforderlichen Gemeinschaftsbezug bildet. Folgerichtig steht dem Nießbraucher weder ein Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer
noch die Befugnis zur Anfechtung gefasster Beschlüsse zu (BayObLG, ZMR
1998, 708, 710; OLG Düsseldorf, WuM 2005, 668 f.; LG Hamburg, ZMR 2013,
836 mwN); auch § 43 Nr. 4 WEG ist nicht einschlägig (zum Ganzen Senat, Beschluss vom 7. März 2002 - V ZB 24/01, BGHZ 150, 109, 114 ff.). Vor diesem
Hintergrund ist nichts dafür ersichtlich, dass der Nießbraucher auf der Passivseite materiellrechtlich zumindest teilweise in die verbandsrechtliche Rechtsstellung des Wohnungseigentümers eintritt; auch eine Verlagerung der passiven Prozessführungsbefugnis auf den Nießbraucher findet durch die Einräumung des Nießbrauchs nicht statt.

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b) Im rechtlichen Ausgangspunkt zu Recht geht das Berufungsgericht sodann davon aus, dass bei Fehlen einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit die Berufung zulässigerweise nur bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht eingelegt werden kann (§ 72 Abs. 1 GVG), dass
etwas anderes nur dann gilt, wenn die Frage, ob eine solche Streitigkeit vorliegt, für bestimmte Fallgruppen noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und man
über deren Beantwortung mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein
kann, und der Berufungskläger sodann entsprechend § 281 ZPO (hilfsweise)
die Verweisung an das nach Auffassung des angerufenen Gerichts zuständige
Berufungsgericht

beantragt

(Senat,

- V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 9 ff.).

Urteil

vom

10. Dezember 2009

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c) Ob das Berufungsgericht die Frage des Vorliegens einer Ausnahmekonstellation zu Recht im Hinblick darauf offen gelassen hat, dass die Klägerin
im zweiten Rechtszug keinen Verweisungsantrag gestellt hat, erscheint im Hinblick auf die von der Revision auf § 139 ZPO gestützte Verfahrensrüge zweifelhaft, braucht jedoch nicht entschieden zu werden. Denn die Klägerin hat die
Antragstellung zulässigerweise im Revisionsverfahren nachgeholt (vgl. Senat,
Urteil vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, NJW 2010, 1818 Rn. 11 für das
Rechtsbeschwerdeverfahren), so dass die Anforderungen, die an eine entsprechende Anwendung des § 281 ZPO zu stellen sind, von dem Senat zu prüfen
sind. Diese sind erfüllt, weil sich über die höchstrichterlich noch nicht geklärte
Frage, ob Streitigkeiten der vorliegenden Art in den Normbereich des § 43 WEG
fallen, mit guten Gründen streiten lässt. Das Berufungsurteil kann daher keinen
Bestand haben (§ 562 ZPO).

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2. Die bei dieser Sachlage grundsätzlich von dem Senat auszusprechende
Verweisung an das zuständige Berufungsgericht (Senat, Urteil vom 10. Dezember 2009 - V ZB 67/09, aaO, Rn. 11) scheidet vorliegend aus, weil die Aufhebung des Berufungsurteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des
Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt, nach letzterem die Sache
zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO) und der Senat nach der Geschäftsverteilung des Bundesgerichtshofs auch für allgemeine zivilprozessuale
Streitigkeiten der vorliegenden Art das zuständige Revisionsgericht ist. Die Berufung ist begründet. Der Klage bleibt der Erfolg versagt.

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a) Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen
gegen Fremdnutzer (v. Rechenberg, ZWE 2006, 47, 53; ebenso der Sache
nach KG, NZM 2006, 297; LG Hamburg, ZWE 2014, 31; aA etwa Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 73; NK-Schultzky, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21).
Die für einen Analogieschluss erforderliche planwidrige Regelungslücke liegt
nicht vor. Dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur Wohnungsei-

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gentümer passivlegitimiert sind, beruht auf keinem Versehen des Gesetzgebers
(vgl. BR-Drucks. 75/51, S. 17: „§ 14 umschreibt die aus der Gemeinschaft erwachsenen Pflichten der Wohnungseigentümer …“). Die Regelung ist in den mit
„Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ bezeichneten 2. Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes eingebettet. An dieser sind Fremdnutzer nicht beteiligt. Auch dadurch wird deutlich, dass die Vorschrift das Vorhandensein gemeinschaftsbezogener Rechtsbeziehungen voraussetzt, die zwischen Wohnungseigentümern und Fremdnutzern bzw. zwischen diesen und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht bestehen. Vor diesem Hintergrund greift auch hier das Argument zu kurz, der Fremdnutzer werde lediglich anstelle des Wohnungseigentümers in Anspruch genommen.
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b) Ob - wozu der Senat neigt - Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen
den Fremdnutzer in Betracht kommen (so etwa Horst, NZM 2012, 289, 293; vgl.
auch Senat, Urteil vom 1. Dezember 2006 - V ZR 112/06, NZM 2007, 432
Rn. 6 ff.; NK-Schultzky, aaO, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 8; zum Streitstand Timme/
Dötsch, aaO, § 14 Rn. 118 ff. u. 185 mwN), braucht hier nicht abschließend geklärt zu werden. Eine auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützte Klage betrifft einen anderen Streitgegenstand als der dem Gericht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 14 Nr. 4 WEG unterbreitete. Eine solche Klage ist vorliegend nicht
(auch) erhoben worden.

14

aa) Für diese Auslegung des Klagebegehrens spricht schon, dass eine
verständige Partei regelmäßig keine (teilweise) unzulässige Klage erheben
möchte, der Klägerin aber für Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB die Prozessführungsbefugnis fehlte. Anders als bei Ansprüchen aus § 14 Nr. 3 u. 4 WEG,
bei der eine geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 10 Abs. 6
Satz 3 Halbsatz 1 WEG) mit der Folge gesetzlicher Prozessstandschaft besteht,
handelt es sich bei Ansprüchen aus § 1004 Abs. 1 BGB um Individualansprüche der Wohnungseigentümer, bei der der Gemeinschaft die Ausübungs- und

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Prozessführungsbefugnis nur dann zuwächst, wenn die Ansprüche durch sog.
Ansichziehen vergemeinschaftet worden sind (gekorene Ausübungsbefugnis
nach § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WEG, vgl. dazu etwa Senat, Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, ZWE 2015, 123 Rn. 6 ff. mwN; speziell zu § 1004
BGB bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten Timme/Dötsch, aaO, § 14
Rn. 185).
15

bb) Von einer Vergemeinschaftung kann vorliegend nicht ausgegangen
werden. Der zu TOP 5 gefasste Beschluss betrifft bei der gebotenen nächstliegenden

Auslegung

(dazu

etwa

Senat,

Urteil

vom

10. Oktober 2014

- V ZR 315/13, NZM 2015, 88 Rn. 8 mwN) nur die Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen Fremdbesitzer.

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III.
16

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Stresemann

Schmidt-Räntsch
Brückner

Roth
Göbel

Vorinstanzen:
AG Mettmann, Entscheidung vom 12.11.2013 - 26 C 76/13 LG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.07.2014 - 25 S 188/13 -