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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 257/16

Verkündet am:
15. Dezember 2017
Rinke
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem
Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).
b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage
werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.
BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16 - LG Stuttgart
AG Stuttgart-Bad Cannstatt

ECLI:DE:BGH:2017:151217UVZR257.16.0

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Dezember 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und
Dr. Hamdorf

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart
- 10. Zivilkammer - vom 12. Oktober 2016 wird auf Kosten des
Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

In der Eigentümerversammlung der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft R.-Straße 15 vom 28. August 2014 wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst:
„TOP 2 Beschluss über die Baumaßnahmen:
Die dringenden Baumaßnahmen werden gemäß vorliegenden Unterlagen einstimmig beschlossen.
TOP 3 Beschluss einer Sonderumlage von bis zu 70.000 €:
Eine Sonderumlage von 60.000 € wurde einstimmig beschlossen.“

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Der Beklagte wurde am 31. Oktober 2014 als Eigentümer eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück R.-Straße 15 verbunden mit dem Sondereigentum an einer Garage in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom

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11. Dezember 2014 forderte der Verwalter den Beklagten erfolglos zur Zahlung
des auf dessen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils der Sonderumlage von
2.400 € auf.

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Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben; die
seitens des Beklagten hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren
Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf
Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei zur Zahlung der anteiligen
Sonderumlage verpflichtet. Erwerber von Wohnungseigentum hafteten für Beiträge aus Umlagebeschlüssen, die vor ihrem Eigentumserwerb gefasst worden
seien, wenn die Beiträge erst nach dem Eigentumserwerb fällig würden. Die
Sonderumlage sei hier gemäß § 28 Abs. 2 WEG erst mit ihrem Abruf durch den
Verwalter fällig geworden, mithin nach dem Eigentumserwerb des Beklagten.
Zwar könnten Beschlüsse über Sonderumlagen bei dringenden Instandsetzungsmaßnahmen unter Umständen so ausgelegt werden, dass die jeweiligen
Anteile sofort zur Zahlung fällig würden. Allein der Umstand, dass die Sonderumlage in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und zur Finanzierung dringender Baumaßnahmen beschlossen worden sei, genüge hierfür
jedoch nicht.

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II.

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Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Beklagte anteilig die beschlossene Sonderumlage
schuldet.

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1. Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen
Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer
Sonderumlage resultieren (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989
- V ZB 14/88, BGHZ 107, 285, 287; BGH, Beschluss vom 24. März 1983
- VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 139 f.; BayObLG, NZM 1998, 918, 919). Die
Klägerin hat daher einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung des auf
seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1
Abs. 6 WEG) der Sonderumlage.

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2. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Zahlungsverpflichtung nicht entgegen, dass die Sonderumlage vor der Eintragung des Beklagten
als Teileigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde.

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a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Wohnungseigentümer
die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft
in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sog. „Fälligkeitstheorie“). So
haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum

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Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, etwa auch dann,
wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch
den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem
Eigentumserwerb gefasst worden ist (Senat, Beschluss vom 21. April 1988
- V ZB 10/87, BGHZ 104, 197; vgl. auch Beschluss vom 30. November 1995
- V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230). Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem
Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber hingegen nicht (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 14/88,
BGHZ 107, 285, 288; Beschluss vom 23. September 1999 - V ZB 17/99, BGHZ
142, 290, 299).

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b) Offen gelassen hat der Senat bislang, ob der Erwerber auch Beitragsleistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber
erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden (vgl. Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 204). Diese Frage ist
umstritten.

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aa) In der Literatur stellen einige Stimmen in dieser Konstellation nicht
auf die Fälligkeit der Beitragsleistung, sondern darauf ab, dass diese mit der
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entstehe und erfüllbar sei (vgl.
Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rn. 8c; Müller, Praktische Fragen
des Wohnungseigentums, 6. Aufl., 6. Teil, Rn. 59 ff.; Becker, ZWE 2000, 162,
165).

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bb) Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur wendet
hingegen die Fälligkeitstheorie auch hier an mit der Folge, dass der Erwerber
für die während seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft fällig gewordenen

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Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt
der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der Gemeinschaft war
(vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 911, 912; OLG Köln, NZM 2002, 351, 352;
OLG Karlsruhe, OLGR 2005, 497, 498; LG Saarbrücken, NJW-RR 2009, 1167,
1168; Elzer/Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 214;
MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 16 WEG Rn. 75; BeckOGK/Falkner,
[01.07.2017], § 16 WEG Rn. 59; Staudinger/Häublein, [2018], § 28 WEG
Rn. 202 ff.; BeckOGK/Hermann, [01.07.2017], § 28 WEG Rn. 71; Hügel/Elzer,
WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 61; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 16 WEG Rn. 47,
§ 28 WEG Rn. 19).

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cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten
Ansicht. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach
dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

13

(1) Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88,
BGHZ 108, 44, 47; Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, ZWE 2012, 125,
126). Sie folgt daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln (vgl. OLG
Hamm, NJW-RR 1996, 911; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1039; OLG Frankfurt,
OLGR 2006, 94, 96 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28
Rn. 24; BeckOK BGB/Hügel, [15.06.2017], § 28 WEG Rn. 9). Dies rechtfertigt
es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirtschaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse (§ 28

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Abs. 2 WEG), namentlich Wohngeldforderungen, für die nach der Fälligkeitstheorie bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres - und somit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan - bis zu dem Zeitpunkt
des Eigentumswechsels der Veräußerer (vgl. Senat, Beschluss vom 30. November 1995 - V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f.) und ab diesem Zeitpunkt
der Erwerber (vgl. Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ
104, 197, 201) bzw. Ersteher (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Juni 1985
- VII ZB 16/84, BGHZ 95, 118, 121) haftet.

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(2) Zwar handelt es sich bei dem Wohngeld regelmäßig um monatlich
wiederkehrende Vorschusszahlungen, während Sonderumlagen oftmals als
einmalige Beiträge zur Finanzierung einer entstandenen oder absehbaren Deckungslücke beschlossen werden. Dies allein rechtfertigt aber keine unterschiedliche Behandlung, zumal die Wohnungseigentümer auch für Sonderumlagen beschließen können, dass diese als Vorschüsse in monatlichen Raten zu
zahlen sind (vgl. etwa LG Saarbrücken, NJW-RR 2009, 1167) oder dass eine
anstehende bauliche Maßnahme durch eine Kreditaufnahme finanziert werden
soll (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 244/14, BGHZ
207, 99) und die Darlehensraten als Sonderumlage anteilig von den Wohnungseigentümern getragen werden.

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(3) Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht
daraus, dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss über eine Sonderumlage mangels Eigentümerstellung nicht mitwirken
konnte, denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel. Diese Vorschrift
stellt zugleich den von der Revision vermissten Rechtsgrund für den Übergang

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der Beitragspflicht auf den Beklagten als Sonderrechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers dar. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt
auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein
Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach
Abschluss des Kaufvertrages und vor dem Eigentumswechsel beschlossen,
aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende
kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden.

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2. Zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass die Sonderumlage hier nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern
erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel
fällig wurde.

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a) In der Literatur ist allerdings umstritten, wann anteilig von den Wohnungseigentümern geschuldete Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen
fällig werden.

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aa) Nach einer Ansicht werden Sonderumlagen gemäß § 271 Abs. 1
BGB sofort fällig, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer keine andere
Fälligkeitsregelung enthält (Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 61; Spielbauer
in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl.,
§ 28 WEG Rn. 19; BeckOGK/Falkner, [01.07.2017], § 16 WEG Rn. 57.1; NKBGB/Schultzky, 4. Aufl., § 16 WEG Rn. 43).

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bb) Die Gegenansicht wendet auf Sonderumlagen § 28 Abs. 2 WEG an,
wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leis-

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ten (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 48; MüKoBGB/Engelhardt,
7. Aufl., § 28 WEG Rn. 19; BeckOGK/Hermann, [01.07.2017], § 28 WEG
Rn. 71; Reichel-Scherer in: jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 28 WEG Rn. 57, 74, 77;
Lemke/Müller, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rn. 8; wohl auch Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 171).

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cc) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. Da die Sonderumlage einen
Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft darstellt, begründet der
Beschluss über die Sonderumlage für die Wohnungseigentümer eine Pflicht zur
Vorschusszahlung gemäß § 28 Abs. 2 WEG (Senat, Beschluss vom 15. Juni
1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden danach erst mit Abruf durch den
Verwalter fällig. § 28 Abs. 2 WEG geht als spezielle Regelung für die nach dem
Wirtschaftsplan zu erbringenden Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer der allgemeinen Regelung über die Leistungszeit in § 271 Abs. 1 BGB vor.
Es besteht auch kein Anlass, abweichend von dieser Systematik eine sofortige
Fälligkeit von Sonderumlagen anzunehmen. Dass die Wohnungseigentümer
erst nach Abruf durch den Verwalter verpflichtet sind, die dem beschlossenen
Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, entspricht nämlich im
Regelfall auch dann ihren Interessen, wenn es sich um eine dringliche Maßnahme handelt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, erfordert nicht
jede Dringlichkeit die sofortige Fälligstellung der Sonderumlage. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre anteiligen
Beiträge zu der Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn die beschlossenen
Beiträge für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten
Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Da der Verwalter sowohl die finanzielle
Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft kennt als auch die anstehenden

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Maßnahmen in deren Namen zu beauftragen hat, kann er im Regelfall am besten einschätzen, wann letzteres der Fall ist.

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b) Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges, die
Entscheidungsmacht der Wohnungseigentümer begrenzendes Recht zur Fälligkeitsbestimmung ein; diese können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG die
Fälligkeit von Beitragsvorschüssen abweichend regeln (vgl. Senat, Beschluss
vom 2. Oktober 2003 - V ZB 34/03, BGHZ 156, 279, 289), folglich auch die sofortige Fälligkeit einer Sonderumlage beschließen. Der angefochtene Beschluss, den der Senat in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch
das Berufungsgericht selbst auslegen kann, wobei die Auslegung „aus sich
heraus“ objektiv und normativ zu erfolgen hat (Senat, Urteil vom 8. Mai 2015
- V ZR 163/14, ZWE 2015, 328 Rn. 16), enthält eine solche Fälligkeitsregelung
aber nicht. Dass die Sonderumlage der Finanzierung einer dringenden Baumaßnahme dienen sollte, reicht hierfür nicht aus. Nach dem oben Gesagten
rechtfertigt es die Interessenlage der Wohnungseigentümer nicht, Beschlüsse
über Sonderumlagen zur Finanzierung dringender Reparaturmaßnahmen generell dahin auszulegen, dass die anteiligen Beiträge zu der Umlage sofort fällig
sein sollen. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig
werden, bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss
über die Erhebung der Sonderumlage. Eine solche Regelung enthält der angegriffene Beschluss nicht.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Brückner

Kazele

Weinland

Hamdorf

Vorinstanzen:
AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 02.03.2016 - 10 C 1853/15 WEG LG Stuttgart, Entscheidung vom 12.10.2016 - 10 S 22/16 -